Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как защитить себя от обмана со стороны риелторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Что входит в обязанности риелтора
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Ответственность риэлтора за сделку
Какую юридическую ответственность несут риэлторы и риэлторские фирмы перед заказчиком:
- уголовная;
- административная;
- имущественная (гражданская).
Условия привлечения к ответственности посредника:
- наличие доказательств, что совершенные им действия имели последствия, которые причинили ущерб заказчику (покупателю или продавцу);
- действия маклера должны идти вразрез практике, которая существует на рынке недвижимости, чтоб явно свидетельствовать об ошибке.
Основания для привлечения:
- подписанный обеими сторонами договор на оказание услуг по продаже квартиры или ее приобретении (ч 1 ст. 15 ГК РФ).
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Продажа некачественного товара
Прежде всего нужно помнить, что риелтор – это не собственник квартиры (товара), а всего лишь посредник в выборе подходящего недвижимого имущества, и у него весьма неопределенный круг обязательств перед клиентом. Зачастую жалобы на работу подобного специалиста будут тщетны.
За продажу некачественного товара (в нашем случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник – продавец.
Именно он скрыл дефекты объекта. И к тому же, продав свою собственность, предыдущий владелец мог не знать о таковых проблемах.
В целом правила купли-продажи жилой недвижимости занимают особое место в российском законодательстве. Ведь это не имущество так называемого обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что эта вещь не понравилась или не подошла вам по каким-то параметрам.
Не выдавайте риэлторам генеральную доверенность
Если посредники настаивают на выдаче доверенности, чтобы они могли действовать от вашего имени, выдайте им доверенность на сдачу и получение документов. Давать генеральную доверенность или право на распоряжение деньгами – ошибка. Немало случаев, когда недобросовестные риэлторы совершали сомнительную сделку от имени своих клиентов.
Возможно ли вообще заключить сделку без риэлторов? Более чем, особенно, если у вас простая купля-продажа без обременений, детей и ипотеки.
Процедура проста до банальности:
- находите покупателя или продавца;
- заключаете с ним предварительный договор, если кому-то нужно найти деньги,
- подписывайте основной договор;
- сдаете все документы в МФЦ;
- ждете 2 недели и получаете их обратно вместе с выпиской из Росреестра.
Список справок и выписок, которые нужно прикладывать к договору, короток. Его сообщит любой юрист или специалист МФЦ. Кроме того, примерный список я уже давал выше, на него можно смело опираться.
Что касается договора, то в его составлении нет ничего сложного. Нет никакой разницы, кто напишет его: вы сами, студент юрфака или профессиональный юрист. Закон не предъявляет жестких требований к структуре – главное, чтобы присутствовали все значимые элементы, а цены и сроки устраивали обе стороны.
Купить квартиру самому или обратиться к риэлтору?
Покупка квартиры — это очень важный шаг в жизни человека. Кто-то обращается за помощью к специализированным агентствам, а кто-то, взвесив все “за” и “против”, решает заняться этим сам. К чему нужно быть готовым?
Основное преимущество самостоятельной покупки квартиры — это экономия. За работу риэлтора нужно будет заплатить от 3% до 10%. Учитывая стоимость недвижимости, это достаточно весомая сумма. Еще одно важное преимущество — это безопасность. Как и в любой профессии, здесь тоже есть мошенники, которые не прочь нажиться на доверчивых гражданах. Кроме того, покупая квартиру самостоятельно, можно выбрать именно то, что хочется. Риэлтор в большинстве случаев будет предлагать вариант, за который получит больший процент комиссионных.
Но у такого подхода есть масса минусов:
- затянутость сделки — у специалиста больше опыта в переговорах;
- большие риски — опытный риэлтор способен сразу раскусить мошенников;
- сложность — у специалиста больше опыта в общении с госструктурами и в оформлении документов.
Ответственность риелтора
Риэлтор несет ответственность за чистоту и законность сделок, совершенных под его руководством, только, если условия его работы прописаны в договоре. Но делают это крайне редко.
Сложность в том, что риэлтор — это только посредник, который помогает совершить сделку купли-продажи. Сам он ничего не продает и ничего не покупает. Ему нельзя предъявить обвинения в реализации некачественного товара.
Но риэлтора можно заставить нести юридическую ответственность перед сторонами сделки. Для этого нужно не соглашаться на стандартную форму агентского договора, а составить эксклюзивный и прописать в нем все дополнительные условия, включая требования клиента к объекту недвижимости и ответственность риелтора за заключение неудовлетворительной сделки. Юристы, которые занимаются делами по недвижимости, рекомендуют заключать с риэлторами не типовые договора, а договор оказания услуг, поручение или договор в эксклюзивном варианте.
Важно помнить, что расторжение сделки купли-продажи несет большие утраты именно покупающей стороне.
Часто, чтобы избежать значительной части налогообложения на средства, вырученные с продажи квартир, продавцы просят указать в договоре купли-продажи сумму меньше, чем есть на самом деле. Покупатели идут на встречу и передают оставшиеся средства из рук в руки. В случае расторжения такой сделки, покупатели смогут вернуть только то, что прописано в документах. Доказать, что сумма была больше, невозможно.
Еще бывает так, что внезапно объявившийся родственник требует расторгнуть сделку, по причине того, что продавец недееспособен. В этом случае покупатель на все время судебных разбирательств не может ни пользоваться квартирой, ни продать ее. Если же суд подтвердит недееспособность продавца на момент заключения сделки, то вернуть свои средства вряд ли получится.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Как не попасть на мошенников?
Есть ситуации, в которых при покупке квартиры через агентство недвижимости можно попасть на мошенников. Они обычно представляют себя владельцами квартиры, их представителями. Такие люди работают с фальшивыми документами. Сделка с мошенником — это большой риск, поскольку такие договоры определяют незаконными, а все проблемы обычно достаются покупателю.
Есть некоторые нюансы, которые помогают узнать, мошенник хочет заключить сделку или официальное (юридическое) физическое лицо:
- У мошенника всегда есть при себе готовые документы, которые понадобятся при оформлении сделки купли-продажи. Они не откажутся сразу же оформить договор у нотариусов официально.
- При заключении сделки посредники предлагают вносить большой задаток, в среднем 25% от стоимости.
- У посредников может быть и не быть официальной доверенности.
- При осмотре и продаже недвижимости присутствует только продавец, а владелец квартиры не может появиться.
- Чтобы быстро на эмоциях заключить сделку, мошеннику могут специально устанавливать слишком заниженную стоимость.
- Мошенники будут всячески увиливать от вопросов о документах и не дадут возможности их изучить.
- Мошенники не пользуются услугами риелторов при заключении сделки, так как им придется дать документы на проверку.
Что касается покупки недвижимости через агентство, их также можно проверить на подлинность:
- При заключении сделки необходимо проверить все данные агентства по недвижимости: номер регистрации, наличие ЕГРЮЛ и т.д.
- Можно узнать у судовых организаций или налоговых структур, есть ли сомнительные ситуации, которые связаны с это организацией (не является ли она банкротом).
- У самого риелтора можно проверить, является ли он официальным сотрудником данного агентства недвижимости.
- Необходимо проверить всю информацию, которую агентство собрало про продаваемую недвижимость: подлинность документов, законность сделки и т.д.
Поможет в оформлении ипотеки
Риелтор поможет не только найти подходящий вариант, но и оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит. В штате большинства агентств недвижимости есть ипотечные брокеры, которые подберут программу, подходящую для конкретной ситуации заемщика. Если заемщик покупает квартиру в новостройке с помощью агентства, платить за услуги риелтора в таком случае, как правило, не придется. К тому же есть возможность сэкономить и получить ипотеку на более выгодных условиях. Дело в том, что ряд банков предоставляет клиентам крупных агентств недвижимости, через которые проходит большое количество сделок на рынке, скидки на ипотеку. Если человек приходит в банк от такого агентства, проценты по кредиту для него будут ниже, чем при самостоятельном обращении. Размер скидки может доходить до одного процента.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Кaк paбoтaeт aгeнтcтвo нeдвижимocти
B paбoтe aгeнтcтвa мoжнo выдeлить 6 ocнoвныx этaпoв:
- Фopмиpoвaниe бaзы: aгeнтcтвo coбиpaeт ocнoвнyю инфopмaцию o нeдвижимocти, apeндoдaтeляx и пpoдaвцax и pacпpeдeляeт ee мeждy coтpyдникaми. Cюдa вxoдит aдpec, кoличecтвo кoмнaт, мeтpaж, opиeнтиpoвoчнaя cтoимocть. Aгeнты, в cвoю oчepeдь, yтoчняют инфopмaцию пo кaждoмy oбъeктy: oт цeн дo ocoбeннocтeй инфpacтpyктypы.
- Paзмeщeниe peклaмы c инфopмaциeй oб oбъeктax нa caйтe и дpyгиx плoщaдкax: Aвитo, Циaн, Дoмoфoн и дpyгиx. Чeм бoльшe людeй yвидит oбъявлeния, тeм вышe шaнc, чтo нaйдeтcя пoкyпaтeль или apeндaтop.
- Юpидичecкaя пpoвepкa oбъeктoв. У cпeциaлиcтa дoлжнa быть выпиcкa из дoмoвoй книги o вcex зapeгиcтpиpoвaнныx квapтиpe гpaждaнax, инфopмaция из EГPН o пepexoдe пpaв нa нeдвижимocть, тexничecкий пacпopт, зaпpoc из apбитpaжнoгo cyдa, нe пpизнaвaлcя ли coбcтвeнник бaнкpoтoм. Aгeнтcтвo paccкaзывaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю инфopмaцию o вcex coбcтвeнникax: ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe, инвaлиды, лицa, кoтopыe нaxoдятcя в мecтax лишeния cвoбoды, нe yчacтвoвaли ли oни в имyщecтвeнныx cпopax, нe дeлaли ли нeзaкoннyю пepeплaниpoвкy.
- Paбoтa c клиeнтaми и yпpaвлeниe пpoдaжaми. B интepecax coтpyдникoв пoдoбpaть нaибoлee пpивлeкaтeльныe и выгoдныe для зaкaзчикa вapиaнты, eздить нa пoкaзы — этo нaпpямyю влияeт нa eгo дoxoды.
- Пoдгoтoвкa пaкeтa дoкyмeнтoв. 3apyчившиcь дoвepeннocтью, aгeнт зaнимaeтcя cбopoм и пpoвepкoй нeoбxoдимыx для cдeлки бyмaг и пpeдocтaвляeт oбpaзeц дoгoвopa. B «Этaжax» ecть coбcтвeнный штaт юpиcтoв, кoтopый пpoвepяeт дoкyмeнты нa нaличиe oшибoк и cooтвeтcтвиe зaкoнoдaтeльcтвy, пoэтoмy бюpoкpaтичecкий этaп пpoxoдит быcтpo.
- 3aключeниe дoгoвopa, пoтoмy чтo пo ycтнoй дoгoвopeннocти ни oднa пopядoчнaя кoмпaния нe paбoтaeт.
Cнaчaлa клиeнт пpиxoдит в aгeнтcтвo и paccкaзывaeт o cвoeй cитyaции, знaкoмитcя c aгeнтoм. Baжнo oпpeдeлить чeткyю цeль и cфopмyлиpoвaть cвoи пoжeлaния: пpoдaть или oбмeнять нeдвижимocть, кyпить жильe в кpeдит или cpaзy, oбoзнaчить бюджeт, pacпoлoжeниe бyдyщeй пoкyпки, кoличecтвo кoмнaт, инфpacтpyктypy.
Чтo вxoдит в юpидичecкyю пpoвepкy oбъeктa
Moшeнничecкиe cxeмы и выcoкиe pиcки пpи пpoвeдeнии cдeлoк вынyждaют пopядoчныe aгeнтcтвa пpoвoдить юpидичecкyю пpoвepкy чиcтoты квapтиp. B нee вxoдят:
📜 Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
📜 Пoлyчeниe выпиcки из EГPН. Ecть двa вapиaнты тaкoй выпиcки: пpocтoй, гдe yкaзaн тoлькo coбcтвeнник, и pacшиpeнный. B нeй вcя иcтopия o влaдeльцax, нaчинaя c тoгo мoмeнтa, кaк oбъeкты зaнecли в гocpeecтp: имeнa вcex coбcтвeнникoв и cкoлькo paз квapтиpy пpoдaвaли.
📜 Bыпиcкa из дoмoвoй книги — в нeй yкaзaнo кoличecтвo зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe лиц, ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe;
📜 Oбязaтeльcтвo o cнятии c peгиcтpaции дpyгиx пpoпиcaнныx в квapтиpe лиц;
📜 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии или нaличии зaдoлжeннocтeй пo кoммyнaльным плaтeжaм;
📜 Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний — coглacиe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa;
📜 Ecли coбcтвeнник нaxoдитcя в бpaкe — нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy;
📜 3aпpoc в apбитpaжный cyд: нe пpизнaн ли xoзяин или eгo cyпpyг дoлжникoм, нe зaлoжeнa ли нeдвижимocть в cчeт yплaты дoлгoв;
📜 3aпpoc в paйoнный cyд, к кoтopoмy пpикpeплeнa квapтиpa: нe былo ли пo дaннoй нeдвижимocти cyдeбныx cпopoв;
📜 Пoдгoтoвкa пиcьмeннoгo зaключeния.