Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установление сервитута на земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владельцы земельных наделов или недвижимых объектов, которые расположены по соседству имеют право не обременять свои отношения установлением сервитута, и ограничится обязательной договоренностью, что предусматривает те же необходимые для заключения письменного соглашения основания. Но договорные отношения между сторонами не гарантируют их выполнения и в любой момент по ряду возникающих причин могут быть расторгнуты.
Наложение сервитутов через суд
Ситуацию, при которой гражданин, желающий получить доступ к частичному пользованию земельным участком соседа, и сам сосед не достигают взаимопонимания, может разрешить только судебная инстанция. Однако перед обращением в суд претендент на пользование соседской территорий должен:
- составить текст соглашения и направить его будущему ответчику;
- осуществить землеустроительное изыскание на предмет обоснования установления обременения;
- произвести оценку стоимости пользования чужим наделом.
При этом истцу следует не упускать из виду, что накладывание сервитута должно создавать неудобства для владельца надела в минимальной степени и одновременно сопровождаться выплатой компенсации.
После этого у заинтересованного лица появляется возможность подать иск или ходатайство в судебную инстанцию. При этом он должен предоставить суду доказательство необходимости пользования чужим участком. Доказательная база должна содержать сведения:
- об отсутствии у истца реальных возможностей реализовать свои права без использования чужого надела;
- об отсутствии возможности договориться с владельцем соседнего участка;
- о согласии истца на денежную компенсацию ответчику в разумных пределах;
- о сроке обременения.
Если суд оценит весомость представленного доказательства, он вынесет положительное решение по иску. Затем оформленный сервитут на участок, как уже подчёркивалось, обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:
- Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
- Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
- Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.
Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).
Виды ограничений пользования землей
Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:
- Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
- Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.
Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:
- постоянным, без установления срока;
- срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;
Занесение данных о сервитуте в ЕГРН – государственная регистрация сервитута
Итак, пакет документов для письменного подтверждения сервитута собран, теперь его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Регистрация сервитута в Росреестре (в Федеральной службе кадастра и картографии) обязательна! Это прямо предусмотрено п.3 ст.274 ГК РФ.
Заявителем может быть либо собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, либо будущий обладатель сервитута.
В соответствии со ст. 14 закона 218-ФЗ о регистрации недвижимости, заключение соглашения о сервитуте является основанием для регистрации обременения недвижимости и регистрируются в установленные законом сроки (от 7 до 14 дней).
После того, как сервитут зарегистрирован выдается выписка ЕГРН, содержащая сведения об ограничении (сервитуте).
Кто может заключить сервитут
Поскольку по своей по специфике назначения договор сервитута носит частный либо публичный характер, то сторонами соглашения могут выступать как группа лиц, так и одно лицо.
Обладателями и пользователями сервитута могут стать:
|
Кто вправе заключить соглашение |
|
|
1 |
Физлица. |
|
2 |
Юрлица. |
|
3 |
ИП. |
|
4 |
Органы исполнительной власти. |
|
5 |
Муниципальные организации. |
Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.
Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.
Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.
В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:
- потребность выхода на проезжую часть;
- проход к водным ресурсам;
- проход к собственному дому через участок соседей;
- чужое имущество, расположенное на участке собственника;
- установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
- проведение коммуникаций через участок соседей;
- аналогичные причины.
Обязательно включите в соглашение его предмет, то есть укажите, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В противном случае соглашение об установлении сервитута по общему правилу считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Если сервитут устанавливается в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, включите в соглашение условия, указанные в п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ. К ним относятся:
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением ряда случаев, например, если сервитут устанавливается в отношении всего земельного участка;
3) сведения о сторонах соглашения (полное наименование, ОГРН, ИНН);
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы;
7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату;
9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения сервитута привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.
Эти условия целесообразно включить в соглашение и в случае установления сервитута в отношении участка, находящегося в частной собственности. Тем более что некоторые из данных условий понадобятся для регистрации сервитута, например условия о сроке сервитута, о лице, в пользу которого установлен сервитут, и др. (п. 123 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости).
Условия сервитута должны быть наименее обременительными для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
Для этого нужно подготовить и подать в суд исковое заявление об установлении частного сервитута. При этом досудебный порядок соблюдать не надо, поскольку закон этого не предусматривает (см. Позицию Верховного Суда РФ). Однако, если предложение собственнику земельного участка установить сервитут вы оформляли в виде требования (претензии), ее нужно приложить к иску. Это связано с необходимостью подтвердить, что до суда соглашение о сервитуте не достигнуто (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ).
При обращении в суд важно помнить, что сервитут будет установлен, только если нет других вариантов удовлетворить нужды истца (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут должен быть для вас единственной возможностью обеспечить нормальное использование недвижимости. Если лицо, требующее установить сервитут, не может полноценно пользоваться недвижимостью только из-за своих действий, а не по объективным причинам, суд откажет в установлении сервитута (п. 7 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Учтите, что суд не установит сервитут, если из-за него собственник обремененного участка не сможет использовать свой земельный участок в соответствии с разрешенным использованием (см. Позицию Верховного Суда РФ, п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Если суд удовлетворит ваше требование, то он определит условия установления сервитута, в частности условие о плате и сроке действия.
В общем случае срок публичного сервитута определяет уполномоченный орган и указывает его в решении об установлении такого сервитута. Срок публичного сервитута участков на землях, зарезервированных для государственных (муниципальных) нужд, не может превышать срока такого резервирования (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).
Публичный сервитут может быть прекращен по решению уполномоченного органа, если отпали общественные нужды, для которых он был установлен (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).
Также он считается прекращенным с месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок публичного сервитута. Решение уполномоченного органа в данном случае не требуется (п. 3 ст. 48 ЗК РФ).
Кроме этого, публичный сервитут можно прекратить в судебном порядке по иску правообладателя земельного участка, к примеру, если из-за осуществления публичного сервитута невозможно использовать такой участок (п. 6 ст. 48 ЗК РФ).
Срок публичного сервитута, установленного в специальном порядке, имеет ряд особенностей в зависимости от цели обременения и оснований прекращения обременения.
Сервитут может устанавливаться, когда требуется выполнить ряд действий для входа на участок землевладельца или временно занять участок полностью. Перечень таких ситуаций отражается в статье 23 Земельного кодекса и является весьма обширным, включая в себя:
- проход или проезд через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
- использование земель в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещение на нём межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
- проведение дренажных работ;
- забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
- прогон сельскохозяйственных животных;
- сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
- использование земель в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
- временное пользование участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.
Что нужно, если земля принадлежит муниципалитету?
Сервитут в отношении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, согласно статье 39.23 ЗК РФ может быть установлен лишь в трех случаях:
- Размещение сооружений связи, линейных объектов (трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии, линии связи и электропередач), защитных сооружений и информационных знаков при условии, что они не мешают разрешенному использованию ЗУ.
- Для проведения изыскательных работ.
- Для проведения работ, связанных с пользованием недрами.
Соглашение о сервитуте муниципальных земель в пользу заинтересованного лица могут заключать не только уполномоченные органы.
Если земли находятся в аренде и землепользовании сроком свыше 1 года, то соглашение заключается с арендатором или землепользователем. Однако есть ограничение – срок налагаемого обременения не должен превышать сроков аренды или безвозмездного землепользования, указанных в договорах этих граждан.
Данные, необходимые для соглашения об установлении земельного сервитута муниципальных земель, прописаны в статье 39.25 ЗК РФ:
- Кадастровый номер ЗУ.
- Учетный номер той части участка, где планируется разрешить ограниченное использование.
- Сведения о сторонах соглашения: документы, подтверждающие личности обеих сторон и их права аренды/землепользования.
- Основания и цели для установления обременения.
- На какой срок необходимо установить сервитут (о возможных сроках обременения читайте тут).
- Размеры и сроки платежей.
- Права и обязанности лица, в пользу которого налагается сервитут, на время действия соглашения (какие права и обязанности могут налагаться на обладателя сервитута мы рассказывали тут).
- Обязанности лица, в пользу которого налагается сервитут, после окончания его действия. Здесь имеется в виду приведение участка в надлежащее состояние, соответствующее его назначению.
Что делать при получении отказа?
Проблемой в вопросе об утверждении сервитута считается отказ со стороны собственника участка. Часто не имеет своего мотивационного воздействия факт оплаты по договору.
Собственник земли не желает соглашаться на подписание соглашения или подвергает сомнению отдельный абзац или предложение. В подобных ситуациях спор находит разрешение в суде. Разрешенная возможность пересечения участка будет регистрироваться в ЕГРП на основании судебного постановления.
При обращении в суд рекомендуется юридическое сопровождение для грамотного составления прошения, поскольку серьезная аргументация, исключающая другую возможность добраться до своей территории, приведет к удовлетворению иска.
Второй проблемой, приводящей к отказу, признаются технические ошибки в предоставлении документации. В этом варианте требуется внести верные сведения и повторить процессуальные мероприятия.
Срок действия и оформление
Нужно помнить, что такое право на частичное использование не лишает землевладельца его собственности. Он может распоряжаться земельным участком, продав его. В таком случае договор не будет расторгнут, и не изменятся его условия. При принятии решения об установлении публичного сервитута определяется срок его действия. В тех случаях, когда земли выделены для размещения важных государственных объектов, это ограничит их эксплуатацию как гражданами, так и юридическими лицами. Если на такие зарезервированные земли распространяется действие сервитута, его срок не может превысить время резервирования.
В ситуации, когда муниципалитет или другие государственные органы больше не нуждаются в эксплуатации земель для указанных в договоре целевых общественных нужд, действие обременения может быть прекращено досрочно. Также договор расторгается досрочно при удовлетворении судебного иска, поданного владельцем участка.
Порядок установления публичного сервитута следующий:
- Составляется и направляется в федеральные или муниципальные органы соответствующее заявление.
- Далее оно подлежит рассмотрению в определенные сроки.
- Назначаются публичные слушания.
- На таком собрании должны присутствовать инициатор заявления и собственники земельных участков, подлежащие обременению. Все решения указываются в протоколе.
- В результате издается нормативно-правовой акт о праве частичного использования участка.
- Проводится регистрация данного документа.
- Все сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Иногда владелец участка имеет возражения против принятого решения, тогда он может его оспорить в суде. Не нужно бороться против законодательного акта простыми, казалось бы, методами. Попросту перекрыть забором или ограждениями проход, не давать доступ рабочим на свою территорию ― это плохой выход из создавшегося положения. Причинами составления иска может стать как сам факт установления сервитута, так и назначение оплаты, которая не устраивает собственника. Только по решению суда такой договор может быть расторгнут. Все остальные действия понесут за собой санкции и негативные последствия.
Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права
Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:
- собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
- сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
- государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.
Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.
Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:
- необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
- необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.
Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:
- необходимость проводить через данную территорию животных;
- необходимость прохода людей к территории общего пользования;
- необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.
Отличительные особенности сервитута от договорных отношений между собственниками
Владельцы земельных наделов или недвижимых объектов, которые расположены по соседству имеют право не обременять свои отношения установлением сервитута, и ограничится обязательной договоренностью, что предусматривает те же необходимые для заключения письменного соглашения основания. Но договорные отношения между сторонами не гарантируют их выполнения и в любой момент по ряду возникающих причин могут быть расторгнуты.
Оформление сервитута на земельный участок предоставляет заинтересованному лицу правовые гарантии, связанные с отчуждением территории или объекта, возникновением непредвиденных обстоятельств, устанавливает справедливую в отличии от договорных отношений плату за возможность пользования сервитутом, определяет порядок ее внесения.