Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Первичный и вторичный рынки: где искать квартиру для покупки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.
Принято считать, что названия связаны с фамилиями лидеров СССР при которых эти дома строили. Но это не совсем верно. Например, хрущёвки строили и при Брежневе, а брежневки, пусть и по несколько модифицированным проектам, строят до сих пор.
Чтобы отследить метаморфозы советского жилого фонда, необходимо немного узнать об истории советского индустриального строительства. В период с 30-х по 80-е годы XX века его нормы и правила неоднократно менялись. Изменения были вызваны экономической ситуацией в стране и планами советского правительства. Рассмотрим основные вехи индустрии и кратко разберём их влияние на современный рынок жилья.
Первичный рынок недвижимости
На первичном рынке продают жильё без истории перехода права собственности. Это ещё не построенные квартиры в долевых проектах или жильё в новостройках, которым не владел ещё никто, кроме застройщика. Таким образом, покупатель на первичном рынке станет первым, кто зарегистрирует право собственности на купленную квартиру в Росреестре и откроет её юридическую историю.
Квартиры на первичном рынке недвижимости продают только юридические лица: застройщики, девелоперы, связанные с ними агентства недвижимости. Классифицировать жильё на этом рынке можно по:
- юридическому статусу;
- классу жилья;
- технологии строительства;
- виду права собственности.
Раскроем эти категории поэтапно.
Пожалуй, главный критерий при выборе — цена. Сравним цены на новое жильё и вторичное.
По данным аналитиков Krisha.kz, средняя стоимость квадрата сейчас такая (см. табл.):
| Город | Первичный рынок, тг/кв. м | Вторичный рынок, тг/кв. м |
| Алматы | 632 000 тг | 707 625 тг |
| Астана | 425 000 тг | 484 750 тг |
| Шымкент | 381 000 тг | 429 900 тг |
Свои плюсы и недостатки есть как у вторички, так и у первички. Какие из них являются особенно важными, каждый покупатель решает сам, выбор зависит от его возможностей и потребностей.
| Критерий | Первичка | Вторичка |
| Цена | Высокая, исключение – строящиеся, экономкласса, в черновой отделке | Невысокая, при этом можно найти меблированное и с ремонтом |
| Инфраструктура | Часто формируется после ввода | Хорошо развита |
| Риск | Высокий: много объектов строится без разрешений, но при этом юридическая чистота | Есть вероятность появления наследников |
| Время заселения | Нужно ждать ввода в эксплуатацию и время на ремонт | Сразу после сделки |
| Благоустройство | Огороженная территория, охрана, подземный паркинг, мало зелени и небольшая придомовая территория | Чаще всего хорошо озеленённые, просторные дворовые территории, нехватка парковочных мест |
Строительная сфера активно развивается, в каждом населенном пункте ежегодно вырастают новые жилые комплексы. Строятся высотки, малоэтажные здания на несколько квартир, индивидуальные дома. И есть большой спрос на новостройки квартиры, так как они имеют много преимуществ:
- Первичная недвижимость может иметь разную стоимость, в зависимости от класса здания. Жилье в элитных комплексах, с дизайнерским интерьером, стоит дорого. Но и новостройке можно сэкономить, если приобрести жилье на начальной стадии строительства. По окончании строительного процесса, при сдаче дома в эксплуатацию стоимость квартиры будет значительно выше, иногда даже на 40%.
- Квартира первичного рынка может иметь разную площадь, планировку, расположение в здании. И покупатели, которые рассматривают только такой рынок, имеют прекрасный выбор вариантов. Даже можно выбирать квартиру с учетом того, какой вид будет из окна будущей спальни или гостиной.
- Большой плюс новых домов – использование современных материалов и технологий при возведении здания. Промышленность предлагает большой ассортимент материалов для возведения стен, для их отделки, для монтажа инженерных коммуникаций.
- Строители, выполняющие все работы с учетом строгих строительных нормативов, возводят здания долговечные, прочные, безопасные. Застройщики также дают гарантию на качество своей работы. Если покупатель квартиры обнаруживает недостатки в течение гарантийного срока, строители устранят их бесплатно.
Банки охотнее дают кредиты именно на покупку первичного жилья:
- Можно купить квартиру в рассрочку прямо у застройщика.
- Важно то, что в новой квартире еще никто не жил. В ней чистая, светлая аура, что имеет значение для многих.
- При покупке недвижимости с черновым вариантом отделки можно самостоятельно создать ту планировку и интерьера, которые больше нравятся собственнику.
Достоинств у первичного рынка много, но следует учесть и некоторые минусы, чтобы не ошибиться при выборе жилья:
- Квартира первичного рынка может стать доступной для проживания не скоро. Дома строятся определенный срок, иногда застройщики нарушают сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Самая опасная ситуация – это замораживание строительства из-за финансовых проблем застройщика. В таком случае его клиентам, покупателям квартир нужно долго ждать, пока стройка не разморозиться. Клиенты не могут забрать вложенные в жилье деньги, чтобы купить другой объект недвижимости.
- Многие квартиры сдаются в черновом варианте, это значит, что благоустройством, ремонтом должен заниматься собственник. а это дополнительные финансовые расходы.
- Все новоселы в первое время после заселения занимаются ремонтными работами, одновременно. И приходится терпеть постоянный шум.
Новые районы проектируются с инфраструктурой, но нужно ждать некоторое время, пока она сможет развиться.
Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.
Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.
Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.
Незаконченное противостояние
Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.
Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.
Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.
Какой вывод?
Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!
Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!
Все новенькое, или Плюсы первички
Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.
«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».
По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.
Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.
Преимущества первичек
Когда строительство только начато, цены на первичном рынке жилья могут выгодно отличаться от вторички. Если вложиться в квартиру на самых первых этапах, удастся неплохо сэкономить. Через несколько лет стоимость может увеличиться в несколько раз, что делает инвестирование выгодным.
В чем еще плюсы первичного жилья:
- нет риска приобрести квартиру с плохой историей (скрытые собственники и жильцы, сомнительные сделки, продажа по доверенности и т.д.);
- можно оформить ипотеку на выгодных условиях: многие банки сотрудничают с застройщиками;
- новые дома строятся по современным стандартам (в них удобная планировка, есть система пожаротушения, лифты и мусоропроводы, обустроена придомовая территория и т.д.);
- можно сделать квартиру полностью под себя;
- обычно в первичном жилье люди и не вспоминают, что такое грызуны, насекомые и прорывы труб в подвалах (это частые проблемы в старых домах).
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
Самое важное – это ликвидность
По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».
Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.
Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».
Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.
Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?
На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:
- Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
- Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
- Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
- Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.
В целом же можно отметить, что квартиры на вторичном рынке продаются быстрее, чем первичное жилье. Обусловлено это главным образом тем, что многие покупатели не хотят рисковать, связываясь с застройщиком, а также желают заселиться сразу после заключения сделки купли-продажи.
Что такое вторичная недвижимость?
Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить
После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».
Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.
На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.
Требования к вторичной недвижимости, предъявляемые банками при выдаче ипотеки:
- Место нахождения объекта – РФ;
- Наличие отметки о госрегистрации (по закладной);
- Наличие централизованного отопления, водо- газоснабжения, канализации, электричества;
- Целые двери, окна, крыша;
- Износ здания – не больше 70%;
- Запрет на наличие капитального ремонта с последующим отселением;
- Перепланировка – только с соблюдением законодательства;
- Каменный фундамент;
- Каменные перекрытия.
Анализ рынка недвижимости
Решая купить квартиру, каждый хочет, чтобы она была большая, просторная и при этом недорогая. Проводя анализ рынка вторичного жилья, вы сразу увидите стоимость, размеры и будете знать точный срок заселения, если решите её купить. Вторичный рынок гораздо богаче на выбор, чем рынок новостроек, и вы точно сможете найти квартиру, которая вам понравится.
С новыми квартирами ситуация несколько сложнее. Квартиру по минимальной цене можно купить только на этапе «котлована», т.е. заключить договор долевого участия и ждать, когда застройщик закончит работу.
В России уже существует огромное количество примеров, когда застройщик замораживает стройку, а покупатели остаются ни с чем. При этом наиболее хорошие квартиры раскупают именно на первых этапах строительства дома, а при сдаче дома покупатели выбирают из того, что осталось.