Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять квартиру: 15 полезных текстов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Документы при аренде квартиры
Чтобы оформить отношения с арендатором на законных основаниях, владелец должен предоставить пакет документов, которые смогут удостоверить его права собственности. Среди них:
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
- идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
- справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу (берется в ЦПАУ по требованию);
- письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду;
- разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок;
- акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.
Как подготовиться к осмотру квартиры?
-
Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.
-
Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.
-
Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).
Как платить за наем квартиры?
Существуют два способа платы за наем или аренду жилья — наличными и по безналичному расчету. Если вы используете первый вариант, всегда берите с хозяина квартиры расписку. Нежелательно передавать деньги через его друзей и родственников — это не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Банковский перевод или перевод средств с карты на карту безопаснее и не требует дополнительных подтверждений.
Утром ключи, вечером — деньги
Эксперты советуют не платить риелторам вперёд, а с владельцем квартиры рассчитываться только после того, как квартира будет тщательно осмотрена и все минусы будут зафиксированы на бумаге и подписаны собственником.
«Встречаются случаи, когда наниматель смотрит квартиру, вносит залог, чтобы забронировать квартиру, и назначает дату сделки, а наймодатель исчезает либо отказывается возвращать залог, но при этом на сделку не выходит. Но работая с агентом, можно избавить себя от подобных ситуаций: все хлопоты компания берёт на себя. Лучше всего обращаться в крупные агентства, которые успешно себя зарекомендовали на рынке и могут предложить полный спектр услуг», — объясняет Светлана Бирина.
Самое безопасное, считают все эксперты, — работать с риелтором. Но ведь и среди них встречаются недобросовестные.
«Основное правило, которое необходимо запомнить арендатору, работающему с риелтором, — не платить деньги вперёд. Оплата услуг риелтора за проведённую сделку происходит всегда после, а не до начала работы, то есть когда он выполнил свои обязательства перед клиентом», — советует Наталья Сивко.
Состояние квартиры и мебели
Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.
Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.
Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору
Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.
В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.
Особые условия договора аренды квартиры
В разделе особых условий в договоре на аренду жилплощади указываются решения ситуаций, складывающихся в процессе арендных отношений между наймодателем и нанимателем. Эти договорные моменты необходимо рассмотреть сторонам до утверждения договора, указав их решения в «особых условиях».
Стоимость арендной ставки. Более 30% спорных ситуаций с арендуемым жильем происходят из-за условий и сроков пересмотра величины выплат по аренде. Конечно же, арендодатель будет настаивать на неограниченном сроке изменения ставки (вариант «в любой момент»). И это, конечно же, полностью невыгодно арендатору. Требуется обсудить реальные сроки и обозначить в договоре период, во время которого ставка аренды не переменяется (оптимально – раз в год). Также необходимо договориться об условиях повышения стоимость аренды, указав их в тексте договора.
Штрафы при просрочке арендной платы. Краткосрочные договора найма жилья наймодатель вправе расторгнуть через суд при несвоевременной оплате (истечении договорного срока) чаще двух раз, долгосрочные – неоплате шестимесячного срока аренды (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).
Адекватной формулировкой штрафа при несвоевременном внесении платы за съем жилья является пеня 0,3-0,5%, начисляемая по каждому просроченному дню. Конкретный размер пени не устанавливается нормами законодательства. По условиям Гражданского кодекса, размер пени (неустойки) определяется договором сторон, т.е. участниками договора (ст.330, п.1). Заметим, что при отсутствии в договоре условий ответственности арендатора за неисполненные, либо исполненные позже договорного срока обязательства арендодатель не вправе требовать выплаты штрафа (Гражданский кодекс, ст.330, п.2).
Сроки уведомления о прекращении аренды. Как правило, одного уведомительного месяца для каждой стороны договора аренды вполне хватит. Нанимателю удобен месячный срок, позволяющий достаточно легко найти новую квартиру до выезда из съемного жилья. А вот арендодателю одного месяца на поиск очередного нанимателя нередко бывает мало, он может настаивать на указании в договоре 2-3 месячного уведомительного срока.
Периодичность проверки состояния арендованного жилья. Каждый арендодатель заинтересован в сохранности имущества квартиры, предоставляемой в наем. Обычно в договоре указывается допустимость проверки один раз за месяц. Однако некоторые собственники игнорируют договорные условия, считая себя вправе навещать сданное в наем жилье чаще раза в месяц, без предварительного уведомления квартиросъемщика и даже в его отсутствие.
Посещения арендуемой жилплощади третьими лицами. На рынке съемного жилья присутствуют предложения арендаторов, категорически запрещающих посещения знакомыми квартиросъемщика. Данный момент важно обсудить до подписания договора. Обычно удается договориться о посещениях близкими друзьями и родственниками.
Коммунальные платежи. В договоре аренды важно отразить условия выплат по коммунальным услугам, а именно по электроэнергии, природному газу, воде, телефонной линии, интернету и кабельному ТВ. Частично коммуналка входит в арендные платежи, а часть ее, связанная с непосредственным потреблением услуг арендатором, оплачивается им отдельно. Обязательное условие выплат потребленных коммунальных услуг – наличие исправных приборов учета.
Форс-мажорные обстоятельства. В практике аренды жилья юрлицами для своих сотрудников их юристы настаивают на включении в договор условия немедленного прибытия собственника квартиры при определенных бытовых форс-мажорах, как-то текущий радиатор отопления или соседские протечки сверху. Это условие уместно и при аренде жилья физлицом.
Нанимателю следует внимательно изучать текст арендного договора в процессе его согласования и перед подписанием, ни в коем случае не воспринимая документальное оформление аренды жилья, как назойливую формальность. Договор защищает интересы наймодателя и нанимателя в одинаковой степени. Если арендатор замечает пункты договора, противоречащие его интересам – стоит внимательно подумать прежде, чем подписываться на заведомо неудобную аренду.
Выманивание денег у арендатора во время съема
Это мошенничество с арендой квартир растянуто по времени. Поэтому всегда оставайтесь бдительны.
Человек снимает жилье. Вселяется. Живет несколько месяцев. Все спокойно – хозяин адекватный, претензий нет.
А потом мошенник реализует хитрый план. Говорит, что у него возникли финансовые трудности и просит оплатить сразу за 6 месяцев или год.
Вне зависимости от действий арендатора, жить в этой квартире он уже не будет. Буквально через неделю окажется, что собственник – другой человек. Он вернулся из командировки и узнал, что родственники сдали его квартиру. Так что договор недействительный. Пора освободить жилье для настоящего владельца.
Оспорить действия собственника невозможно. Он прав по закону. Поэтому арендатор ищет новую квартиру. И хорошо, если не нашлось денег заплатить за полгода вперед.
Снимать жилплощадь можно двумя способами:
- самостоятельно;
- через посредников.
Наем вторым способом подразумевает участие в деле каких-либо лиц, способствующих заключению сделки. Ими могут быть:
- риелторы. Представители агентства недвижимости, которые занимаются подбором вариантов жилья для продажи/покупки, сдачи или съема, за свои услуги берут вознаграждения определенной суммы;
- знакомые или иные третьи лица. Не только организации, но и физические лица становятся посредниками при съеме жилья, если через них происходит знакомство с хозяином и заключение сделки за определенную плату;
- представители собственника. Распространенный вид сдачи недвижимости, когда владелец проживает в другом городе, например.
Таким образом, вариантов может быть несколько.
Тем не менее, при желании можно заключить соглашение найма самостоятельно.
Итак, если решено снимать жилое помещение самостоятельно, следует знать важные моменты, риски и возможные трудности.
Как снять квартиру, чтобы не обманули
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности владельца на жилье. Причем необходимо смотреть только подлинники документов, а не их копии, копии нетрудно подделать. Просите у владельца показать вам свидетельство о праве собственности. Можно также посмотреть договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, на основании которого к хозяину квартиры перешло право на нее. Очень хорошо, если владелец квартиры предоставит вам ЕГРП. Если же такой выписки нет или вас что-то настораживает, попросите хозяина подождать несколько дней, и закажите такую выписку самостоятельно. Это можно сделать в любом районном филиале регистрационной палаты или в многофункциональном центре.
- Проверьте паспорт хозяина. Снимите копию с паспорта или сфотографируйте на телефон. Причем обратите внимание на то, что сведения в правоустанавливающих документах на собственность квартиры должны совпадать с паспортными данными (Ф.И.О. серия, номер).
- Поинтересуйтесь у владельца, состоит ли он в зарегистрированном браке. Если сдаваемая квартира была приобретена в период брака – она считается совместно нажитым имуществом и для сдачи ее в аренду, владелец должен заручиться согласием супруга(и). Согласие должно быть нотариально заверенным. Это же касается и случая, если квартира находится в общей совместной собственности, например, принадлежит двум братьям, или матери с дочерью. В любом случае, необходимо согласие всех собственников жилья. Согласие может быть выражено в доверенности или прописано в самом договоре аренды, где будут стоять подписи всех владельцев квартиры.
- Попросите показать домовую книгу или справку о составе семьи. Так вы узнаете кто прописан в квартире. Помните, что лица, зарегистрированные в жилом помещении, имеют право беспрепятственно входить и пользоваться этим помещением. Если вы не хотите чтобы к вам ночью вломились нежданные гости, обговорите заранее в договоре, что лица, зарегистрированные в квартире, на время действия вашего договора аренды, проживать в этом помещении не будут. Также, возьмите с них письменное согласие на ваше проживание.
- Поговорите с соседями. Объяснив им, что вы собираетесь снять данную квартиру, попросите их рассказать, кто жил в квартире, как часто менялись квартиранты, знают ли они хозяев в лицо. Чем больше информации вы соберете о жилье, тем лучше будете представлять себе все возможные риски связанные с арендой.
Как правильно снять через агентство?
- Узнайте, как долго агентство на рынке недвижимости, для этого достаточно зайти в интернет и почитать отзывы клиентов. У солидного агентства обязательно есть свой сайт. При посещении офиса обращайте внимание, где он находится и как обставлен. Если вы приехали на окраину города, где офис располагается в маленькой комнатке, в которой стоит один стол с компьютером, скорее всего, после заключения договора и оплаты денег, приехав через день по этому же адресу, вы уже не застанете никого, дверь будет закрыта, а телефоны недоступны.
- При входе в офис должна быть вывеска с названием, режимом работы. На требование показать учредительные документы компании, они должны быть вам представлены.
Часто, при обращении в агентство, риелторы предлагают клиенту заключить договор не на поиск конкретной квартиры, а на информационные услуги. По условиям такого договора, клиенту дают только список потенциальных квартир с указанием адресов и телефонов владельцев.
Как правило, позвонив по указанным номерам, клиент узнает, что половина таких квартир уже сдана или сдается по цене значительно выше, чем было заявлено в договоре. Потому, если обратились в агентство, требуйте, чтобы в договоре конкретно указывалось, какие услуги окажет вам посредник. Он должен найти для вас квартиру в конкретном районе.
Главные ключевые моменты при съеме квартиры:
- Размер арендной платы, кто оплачивает коммунальные услуги, срок оплаты (о порядке оплаты за квартиру по договору аренды читайте тут, а о том, как документально оформить вопросы арендной платы и составить график платежей, рассказано здесь).
- Составление договора о найме жилья.
- Наличие и состояние бытовой техники и мебели.
- Общее состояние квартиры и дома в целом.
- Окружение соседей.
- Отдалённость района от метро и/или центра города.
- Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (магазины, больницы, школы, садики и так далее).
- Наличие подключённых коммунальных услуг (автономное отопление или центральное, горячая, холодная вода, водоотведение, интернет, телевидение, домашний телефон).
- Можно ли снимать квартиру с животными/детьми.
Всем, кто собирается сдавать или снимать квартиру, пригодятся и другие наши статьи на эту тему:
- Все о социальном найме квартиры.
- Особенности аренды квартиры в командировке.
- Что представляет собой договор найма специализированного жилого помещения?
- Все о составлении договора коммерческого найма жилого помещения.