Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Планируете продать квартиру, но муж или жена против сделки? Если у вашей второй половинки нет прав на собственность, сможете продать недвижимость без согласия. Но если разводитесь и поэтому хотите продать квартиру, придется получать согласие. Если муж или жена против сделки, придется разделить общее имущество. И здесь есть два способа решения проблемы.
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом
По общему правилу совершать сделки с общим имуществом вправе любой из супругов. При этом для совершения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).
При этом, например, для совершения одним из супругов сделки по покупке квартиры, по общему правилу, нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требуется.
При заключении сделки по покупке земельного участка такое согласие, по общему правилу, также не нужно (ст. 550 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).
Совершенная одним из супругов сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по требованию другого супруга и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Но если сделка была совершена одним из супругов в отсутствие необходимого нотариально заверенного согласия другого супруга, то обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать тот факт, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, законом не предусмотрена.
Устанавливая специальные правила в отношении данных сделок, закон предусматривает возможность супруга, не дававшего разрешение на отчуждение такого имущества, на безусловное восстановление своих нарушенных прав независимо от добросовестности приобретателя (п. 2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ).
Если один из супругов отчуждает недвижимое имущество без представления согласия второго супруга, отделение Росреестра вносит в ЕГРН запись об отсутствии такого согласия одновременно с внесением записи о государственной регистрации права собственности за покупателем (ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Как правильно оформить согласие мужа или жены?
Для оформления согласия на сделку купли-продажи потребуется предоставить нотариусу следующие документы:
-
свидетельство о браке;
-
паспорт мужа и жены;
-
в случае развода требуется свидетельство о разводе;
-
правоустанавливающие документы на собственность;
-
выписку из ЕГРН о правах собственности.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.
Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.
Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.
Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.
Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.
Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.
Что делать, если совместное имущество продано без согласия супруга
Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:
- Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
- Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
- Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Согласно нормам статьи 39 Семейного Кодекса РФ, имущество супругов, приобретенное ими в браке, находится в совместной собственности. В случае развода такое имущество подлежит разделу в равных долях. Поэтому продажу квартиры после развода без согласия второго супруга совершить невозможно, даже если после расторжения брака прошло достаточное количество времени.
Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
Причин появления вопроса, может ли муж продать квартиру жене, существует большое количество. Часто супруги желают таким способом закрепить единоличное владение за одним человеком, что характерно для бизнесменов. Некоторые задумываются о совершении такой сделки, чтобы получить налоговый вычет.
Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.
В число определяющих входит:
- время покупки недвижимости;
- наличие брачного договора;
- способ приобретения квартиры.
Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.
Что делать, если совместное имущество продано без согласия супруга
Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:
- Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
- Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
- Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.
Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью – это документ, который удостоверяет достижение договорённостей между мужем и женой по поводу продажи квартиры или иной недвижимости. До 2017 года требования Росреестра к его предъявлению были обязательным элементом сделки. Если он не предоставлялся, сделка могла быть приостановлена сроком на один месяц. При дальнейшем не предоставлении согласия, регистрация прекращалась, и результаты сделки аннулировались.
Нормы права, вступившие в силу в 2017 г. и отразившиеся на положениях Федерального закона о регистрации недвижимости № 218, снижают роль этого документа.
В текущем 2019 году действуют те же нормы, согласно которым требования Росреестра к его предъявлению отменены, но при непредоставлении согласия регистратор делает отметку в договоре об оспоримости сделки. Поэтому получение и предъявление данного документа должно осуществляться обязательно, и контролироваться покупателем, если он не желает, чтобы супруг продавца вступил с ним в судебные споры.
Правовая база опирается на нормы статьи 35 СК РФ, которая указывает, что совместно нажитое в рамках брака имущество, принадлежит в равной степени мужу и жене, независимо от того, на чьё имя оно оформлено. Исключение могут составлять случаи, когда сторонами составлялся брачный договор, которым регулируются имущественные отношения мужа и жены, согласно нормам статьи 40 СК РФ.
Справка! Брачный договор, в зависимости от выбранного семьёй вида собственности, может отменять обязательства предъявлять согласие, если форма имущественных отношений раздельная, или обязывать к его предъявлению, если она совместная или совместная долевая.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры
- Вопросы регистрации ребенка, если родители не состоят в браке или находятся в разводе
- Простым языком о том, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры и из чего складываются расходы
- Делится ли при разводе квартира, купленная на материнский капитал? Как происходит этот процесс?
- Как делится приватизированная квартира между бывшими супругами при разводе: подлежат ли разделу их доли?
Нужно ли получать согласие супруга
На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:
- квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
- ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
- в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
- согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
- иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.
Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.
Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.
Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:
- приобретения жилья до брака;
- получения его в дар или по наследству;
- отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
- внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
- после раздела имущества соглашением или через суд.
Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:
- Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
- Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.
Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Важно! Согласно п.3 статьи 35 СК РФ, согласие на продажу оформляется в нотариальной форме или удостоверяется нотариально.
Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:
- до возникновения планов на проведение купли-продажи;
- после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
- после развода, на случай продажи.
Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:
- правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
- свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
- справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
- заявление о выдаче нотариального согласия.
На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.
Приобретенная до брака недвижимость
Ситуация наличия жилой недвижимости у одного из супругов, которое было приобретено до вступления в брак, довольна распространена. Квартира может быть куплена на средства личных сбережений, получена в дар или по наследству, оформлена в ипотеку. Вне зависимости от способа приобретения такая недвижимость является собственностью владельца и не считается общей, что означает отсутствие ограничений на продажу партнеру. В этом случае даже находясь в браке проблем с регистрацией сделки в Росреестре не возникает.
Несмотря на первоначальную простоту ситуация может повернуться иначе, и купленная до брака квартира будет признана общим имуществом.
Развитие событий по такому сценарию возможно при следующих обстоятельствах:
- в квартире была проведена полная реконструкция;
- помещение подвергалось капитальному ремонту;
- платежи по ипотеке выплачивались из средств семейного бюджета.
В этом случае возникает понятие общей собственности, что накладывает запрет на возможность заключения сделки продажи между супругами в отношении такого имущества.