Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Как производится перевод земель

Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:

• Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
• Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
• В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.

Основные типы разрешённого использования земельного надела

В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:

• Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
• Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
• Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
• Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
• Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
• Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
• Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
• Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
• Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.

От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ

Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.

С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:

• земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
  виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФделение на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначениевсе территориальные зоны имеют границывнутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
• виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
• деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
• все территориальные зоны имеют границы
• внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
• градостроительный регламент определяет:
  виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоныпараметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
• виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
• минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
• виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
• параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
• описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ

Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:

• с учётом исторически сложившихся условий использования территории
• с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
• на основе положений земельного и градостроительства законодательства

Документы градостроительного зонирования:

• регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
• для каких видов деятельности участки не могут быть использованы

Виды разрешенного использования

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Участки земли приобретают в собственность либо пользование, имея приоритетной целью получение благ от ее использования. Под выгодой отдельный правообладатель понимает свою пользу, которая поступает в результате обработки участка. Приоритетными целями являются:

• обработка земель с целью выращивания фруктовых или овощных культур с целью реализации или собственного потребления;
• применение земель в целях индивидуального предпринимательства;
• постройка объекта капитального значения, коим может являться дом;
• благоустройство садов, целью выступает реализация полученных плодов либо удовлетворение эстетического вкуса собственника;
• развитие зон промышленного значения либо торговых участков, которые не предназначены для проживания.

Когда возникает необходимость по решению вопроса об эксплуатации надела против его целевого назначения либо не использования требуется определить срок, в течение которого надел не используется, что влечет его признание бесхозным или эксплуатируемым в недостаточной мере. Данное положение не только на земли, имеющие с/х назначение, но и предназначенным для строительства индивидуального характера.

Арендные соглашения относительно территориальных зон, расположенных в пределах города, предназначающихся под стройку, проводится по аналогичным правилам. В ситуации, когда на протяжении трехгодичного срока со дня, когда был заключен договор, арендатор не применял надел – признается основанием для прекращения действия соглашения одной стороной.

Данное правило распространяется и на лиц, арендующих наделы, имеющие с/х назначение. Это ИП, а также граждане не проводящие обработку земли на протяжении указанного срока. Спустя три года после оформления договора – он подлежит аннулированию.

Если дело касается надела, находящегося в собственности – когда земля осталась без хозяина, в случае гибели собственника и отсутствия правопреемников – субъект, осуществляющий хозяйственную деятельность, имеет правомочия на обращение в судебную инстанцию с иском об изъятии земельного надела. Такое обращение может осуществляться по прошествии десятилетнего периода с момента начала простоя земли.

Если владельцы установлены – им направляется предупреждение с указанием сроков, когда необходимо исправить допущенные нарушения. В противном случае происходит изъятие.

Также установить сроки необходимо для заключения арендных правоотношений. В КоАП устанавливает наказание в виде штрафных санкций за пропуск времени, отведенного для составления соглашения.

Определение целевого использования и ВРИ

Целевое использование (ЦИ) – принцип земельного права, что земля в чьем бы владении она не находилась, должна быть использована только по назначению, установленным земельным законодательством для определенной категории. Собственник или арендатор земельного участка не имеет права изменить целевое использование без решения законодательного органа. Целевое назначение описано в кадастровом паспорте на земельный участок.

ВРИ – вид разрешенного использования земельного участка, полная характеристика участка, дополняет определение целевого использования и разделяет землю на виды:

• основной вид;
• условно разрешенный;
• дополнительный.

Общая структура классификатора (ВРИ)

Наименование обобщенного вида разрешенного использования земельных участков	Наименование уточненного вида разрешенного использования земельных участков
1.0 – Сельскохозяйственное использование	1.1 – Растениеводство 1.2 – Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.3 – Овощеводство 1.4 – Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.5 – Садоводство 1.6 – Выращивание льна и конопли 1.7 – Животноводство 1.8 – Скотоводство 1.9 – Звероводство 1.10 – Птицеводство 1.11 – Свиноводство 1.12 – Пчеловодство 1.13 – Рыбоводство 1.14 – Научное обеспечение сельского хозяйства 1.15 – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.16 – Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.17 – Питомники 1.18 – Обеспечение сельскохозяйственного производства
2.0 – Жилая застройка	2.1 – Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов); 2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства 2.3 – Блокированая жилая застройка 2.4 – Передвижное жилье 2.5 – Среднеэтажная жилая застройка 2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.7 – Обслуживание жилой застройки
3.0 – Общественное использование объектов капитального строительства	3.1 – Коммунальное обслуживание 3.2 – Социальное обслуживание 3.3 – Бытовое обслуживание 3.4 – Здравоохранение 3.5 – Образование и просвещение 3.6 – Культурное развитие 3.7 – Религиозное использование 3.8 – Общественное управление 3.9 – Обеспечение научной деятельности 3.10 – Ветеринарное обслуживание
4.0 – Предпринимательство	4.1 – Деловое управление 4.2 – Торговые центры (Торгово-развлекательные центры) 4.3 – Рынки 4.5 – Банковская и страховая деятельность 4.6 – Общественное питание 4.7 – Гостиничное обслуживание 4.8 – Развлечения 4.9 – Обслуживание автотранспорта
5.0 – Отдых (рекреация)	5.1 – Спорт 5.2 – Природно-познавательный туризм 5.3 – Охота и рыбалка 5.4 – Причалы для маломерных судов 5.5 – Поля для гольфа и конных прогулок
6.0 – Производственная деятельность	6.1 – Недропользование 6.2 – Тяжелая промышленность 6.3 – Легкая промышленность 6.4 – Пищевая промышленность 6.5 – Нефтехимическая промышленность 6.6 – Строительная промышленность 6.7 – Энергетика 6.8 – Связь 6.9 – Склады 6.10 – Обеспечение космической деятельности
7.0 – Транспорт	7.1 – Железнодорожный транспорт 7.2 – Автомобильный транспорт 7.3 – Водный транспорт 7.4 – Воздушный транспорт 7.5 – трубопроводный транспорт
8.0 – Обеспечение обороны и безопасности	8.1 – Обеспечение вооруженных сил 8.2 – Охрана Государственной границы Российской Федерации 8.3 – Обеспечение внутреннего правопорядка 8.4 – Обеспечение деятельности по исполнению наказаний
9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы	9.1 – Охрана природных территорий 9.2 – Курортная деятельность 9.3 – Историческая
10.0 – Лесная	10.1 – Заготовка древесины 10.2 – Лесные плантации 10.3 – Заготовка лесных ресурсов 10.4 – Резервные леса
11.0 – Водные объекты	11.1 – Общее пользование водными объектами 11.2 – Специальное пользование водными объектами 11.3 – Гидротехнические сооружения
12.0 – Общее пользование территории	12.1 – Ритуальная деятельность 12.2 – Специальная 12.3 – Запас

Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году

Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.

К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:

• Административное учреждение.
• Офисное помещение.
• Торговый павильон.
• Подсобное помещение.
• Склад.

В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.

Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:

• Разведение крупного и мелкого скота.
• Птицеводство.
• Возделывание сада и огорода.
• Цветоводство.

Кто выдает разрешение на смену использования земли

Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.

Что нужно сделать?

• Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
• Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
• Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
• Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
• Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
• Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.

Как изменить ВРИ участка: порядок действий

1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

• Выписка из ПЗЗ о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
• Градостроительный план.
• Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка;

ВРИ земель разделены на три группы:

• основные;
• условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
• вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка

Процесс перевода земли в другую категорию прописан в принятом законе (№ 172). Но основные правила больше определяет градостроительный регламент (ст.1, 6 Гр.К).

Выбор надела, без затрат времени на согласования, гарантирован сразу после разделения земли. В зоны включены наделы и сооружения капитального строительства.

Исключение составляет определенный круг земель, включающий запас, лесной фонд, природоохранные и водные участки. Список дополняют угодья, предназначенные для сельхозназначения и наделы в особых свободных зонах.

Так кто устанавливает вид разрешенного пользования земельного участка. Можно сразу дать четкий ответ. Главные полномочия были возложены на местные власти, которые могли довольно долгое время произвольно определять назначение для наделов.

С появлением классификатора удалось несколько изменить положение и придерживаться правового поля.

Сегодня работают три вида использования:

• Основные устанавливаются для своего надела собственником без проведения процедуры согласований с местной администрацией. К примеру, в дачном и садовом товариществе разрешено построить дом, где можно впоследствии прописаться.
• Условно разрешенные применяют после проведенной публичной процедуры и получения разрешения. Чтобы открыть магазин на площади до 500 квадратов придется подать заявку и согласовать вопрос.
• Вспомогательные используют как дополнение к первым двум. Это позволит выстроить стоянку или гараж.

Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году

Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.

К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:

• Административное учреждение.
• Офисное помещение.
• Торговый павильон.
• Подсобное помещение.
• Склад.

В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.

Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:

• Разведение крупного и мелкого скота.
• Птицеводство.
• Возделывание сада и огорода.
• Цветоводство.

При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.

Может ли быть несколько ВРИ у одной территории?

В п.1. ст.37 Градостроительного кодекса подразумевает, что виды разрешенного использования устанавливается по трем категориям:

1. Основные. Устанавливаются, как наиболее предпочтительные виды объектов капитального строительства, которые отвечают непосредственно целям выделения той или иной территориальной зоны согласно градостроительному регламенту.
   Пример: «Для территориальной зоны «Зона индивидуальной жилой застройки», установленной муниципальными правилами землепользования, основным ВРИ станет строительство частных домов. Для использования участка по его прямому назначению собственнику не потребуется получать отдельное разрешение.»

   Классификатор видов использования введенный в 2015 году содержит в себе 12 обобщенных категорий видов, каждая из которых содержит уточненные ВРИ (подробнее о классификаторе ВРИ можно узнать тут). Именно уточненные виды указываются в градостроительном регламенте чаще всего. В случае, если регламентом устанавливается обобщенный ВРИ, правообладатель может вести любую деятельность, включенную в уточненные виды.

   Пример: Для земель населенных пунктов одним из общих ВРИ может быть «Жилая застройка», в состав которой входят различные уточненные разновидности допустимой хозяйственной деятельности. Если градостроительный регламент не уточняет, какие именно это могут быть жилые застройки, то собственник может построить на своем участке любой из следующих объектов:

   • малоэтажная жилая застройка;

   приусадебный участок;

2. передвижное жилье;
3. среднеэтажная застройка и т.д.
4. Условно разрешенные. Такие виды использования допускаются правилами землепользования только после получения собственником разрешения от уполномоченных органов.
   Пример: Размещение продуктового магазина (условно разрешенный вид – код 4.4. «Магазины» в Классификаторе ВРИ ) в зоне малоэтажной жилой застройки.
5. Вспомогательные. Главный смысл вспомогательных ВРИ в том, чтобы обеспечить функционирование хозяйственных сооружений основного или условно разрешенного вида использования. Постройка вспомогательных объектов может быть только дополнением к основным.
   Пример: Строительство автостоянки рядом с магазином (код 4.9. «Обслуживание автотранспорта»).

Если вы хотите лучше разбираться в видах разрешенного использования земельных участков, а также в отличиях между категориями, то вам будут полезны следующие материалы:

• ВРИ для ИЖС.
• ВРИ для ЛПХ.
• Разница между КФХ и ЛПХ.
• Отличия между ЛПХ и ИЖС.
• Отличительные особенности СНТ и ИЖС, их плюсы и минусы.

Все основные правила использования земли установлены в таком нормативном акте, как Градостроительный кодекс, а именно в статье 37.

В подробностях этот вопрос раскрыт в приказе Министерства экономического развития №540, который был принят в 2014 году. В нем утверждается классификатор ВРИ участков земли

.
Данный классификатор можно найти в приложении к этому документу
. Здесь описаны все типы использования земли, которые возможны исходя из действующего законодательства.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Это следующие направления:

• использование в сельскохозяйственном назначении (существует 18 направлений, в том числе животноводство, садоводство и пр.);
• возведение жилых домов (7 направлений, среди которых: индивидуальнее строительство, застройка жилыми комплексами, обслуживание застроек и пр.);
• возведение объектов капстроительства для общественного пользования (больницы, школы, коммунальные предприятия);
• для ведения предпринимательской деятельности;
• для отдыха;
• выделение участков для добычи полезных ископаемых и промышленной деятельности;
• возведение транспортных путей;
• для обеспечения обороны и пр.

В Классификаторе для каждого названия присвоен специальный числовой код, который является равнозначным с текстовым наименованием.

Похожие записи:

• Правила заверения трудовой книжки
• Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному удостоверению у нотариуса
• Ребёнок рождённый вне брака как называется по исламу