Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с прописанным человеком в 2023 году: нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выписка гражданина из квартиры может быть осуществлена как в добровольном порядке, так и в судебном. В некоторых случаях покупатели квартиры бывают очень убедительными, поэтому дело разрешается на стадии договоренностей. Однако бывают и ситуации, когда на компромисс обе стороны не идут по личным причинам (например, прописанного гражданина нет или он проживает в другой стране).
Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок
Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.
Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.
Кого не получится выписать из купленной квартиры?
Покупка квартиры с прописанным человеком – это приобретение недвижимости с «обременением». Однако помните, что закон в большинстве случаев будет на вашей стороне. После того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре, все жильцы будут выписаны.
Не получится выписать только лица:
- прописанные на момент приватизации квартиры, но не являющиеся её собственниками;
- проживающие в квартире на основании «завещательного отказа» или договора ренты;
- являющиеся членами или бывшими членами жилищно-строительных кооперативов и их семьи;
- не достигшие совершеннолетия;
- признанные недееспособными;
- проживающие по договору безвозмездного пользования (ссудополучатели).
Все остальные граждане могут быть выписаны. Если они не хотят делать этого добровольно, можно обратиться в суд по месту жительства.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Всегда ли можно выписать из квартиры зарегистрированного, находящегося в МЛС?
Российское законодательство защищает лиц, находящихся в местах лишения свободы, в том числе их право после отбывания срока иметь крышу над головой. В противном случае будет нарушена 40 статья Конституции РФ. Чтобы выписать лицо, находящееся в тюрьме, необходимо дождаться его выхода на волю и уговорить выписаться добровольно. В суд на бывшего заключенного можно подавать только в том случае, если он категорически отказывается сниматься с регистрации.
Нередко юристы рекомендуют человеку, которому предстоит отбывание наказания, оформить «временную выписку», подлежащую восстановлению. Также заключенным советуют не отказываться от своей доли квартиры на случай, если она будет продана. В этих ситуациях договориться с прописанным лицом о снятии с регистрации будет достаточно просто. Однако если освобожденный не идет на компромиссы, меняет адреса – суд его выпишет без его согласия.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Как проверить квартиру перед покупкой
Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.
Важно знать, что в обычной поквартирной карточке значатся только прописанные граждане. Чтобы узнать информацию о людях, которые временно сняты с учета, нужно потребовать у владельца предоставить подробную выписку. Только таким образом можно узнать есть ли в домовой книге лица, которые временно выписаны, но смогут восстановить регистрацию. К таковым относятся, например, осужденные, отбывающие наказание.
Как происходит покупка квартиры с прописанным человеком? В целом эта операция ничем не отличается от оформления купли-продажи имущества, в котором нет жильцов.
Алгоритм действий будет таким:
- Продавец собирает документы для реализации имущества.
- Составляет договор купли-продажи.
- Покупатель подготавливает деньги, свои документы и изучает вопросы, связанные с наличием в жилье обременений.
- Происходит подписание договора и передача денег продавцу.
- Покупателю выдают выписку о получении средств за недвижимость.
- Оформляются права собственности на жилье.
- Происходит выписка лишних жильцов. Добровольно или по суду — это не так важно.
Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:
1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с учета и указать сроки.
3. Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей. Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех. Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.
Важно!Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:
К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.
К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.
Поэтому покупая квартиру с прописанными гражданами, следует взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и только тогда принимать решение.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название того регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Купля-продажа квартиры с прописанными лицами
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?
Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).
Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:
- Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
- Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
- Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).
По законам РФ собственник недвижимости вправе распоряжаться ею так, как считает нужным. После совершения сделки купли-продажи квартира официально переходит в собственность к покупателю, однако человек, ранее зарегистрированный на этой жилплощади, может нарушить комфортное проживание нового хозяина.
Хотя закон в большинстве случаев на стороне честного покупателя, в некоторых случаях выселить незваных гостей вряд ли получится даже через суд. Кроме того, если суд все же состоится, он может длиться годами. Ответчики часто стараются максимально его затянуть, не являясь на заседания или подавая обжалование решения. В течение этого времени покупатель будет вынужден делить приобретенную жилплощадь с посторонними людьми.
Чтобы уберечь себя от покупки квартиры с уже прописанными в ней жильцами или грамотно оценить все риски, стоит заручиться поддержкой опытного риэлтора. Он поможет определить, стоит ли скидка на такую квартиру проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Риски продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.
Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.
Рецепт для покупателя
Приобретение жилья с обременением на вторичном рынке всегда рискованно. Однако если принято решение об именно такой покупке, то имеет смысл максимально застраховаться. В данном случае – получить с продавца (собственника) и всех зарегистрированных в квартире граждан нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета. В этих документах должна быть четко обозначена дата, до которой проживающие в квартире обязуются сняться с регистрации и освободить жилье. Если они этого не сделают, у вас на руках будут их письменные обязательства. Значит, решение суда будет в вашу пользу.
Иногда собственнику некуда выписаться и ему требуется время. Тогда в договоре купли-продажи предусматривается срок снятия с регистрационного учета
Некоторые специалисты также рекомендуют помимо письменных нотариальных заверений о сроке снятия с учета заинтересовать продавца материально. Делается это следующим образом. В выбранном вами и продавцом расчетном центре (или банке, путем создания аккредитива) замораживается определенная сумма. Разморозить и забрать деньги продавец сможет только после того, как квартира будет полностью освобождена. Практика показывает: чем выше сумма в банковской ячейке, тем быстрее решаются проблемы с выпиской.
Квартиры с обременением (с жильцами, которых очень сложно или даже невозможно выписать и выселить без их согласия) – довольно редкий товар на рынке. Но когда в листингах появляется такое предложение, у продавца или его представителя (риэлтора) телефон перегревается от звонков. Это и понятно: квартира с обременением стоит, как правило, на 10-20% ниже среднерыночной цены.
При стоимости квартиры, к примеру, в 4-5 млн руб. дисконт составляет от 400 тыс. руб. и выше. Казалось бы, это и есть цена риска, но покупатели зачастую не задумываются о том, что после оформления договора купли-продажи им придется за собственный счет решать проблему с зарегистрированными гражданами. И успех не всегда гарантирован. Например, среди «посторонних» могут оказаться и те, кому право проживания будет сохранено по решению суда. В итоге ваша новая квартира автоматически превратится в коммуналку.
Надо заметить, что некоторые покупатели сознательно идут на такой риск, лишь бы купить жилье дешево. А затем создают проживающему «веселую жизнь», добиваясь того, чтобы он сам захотел освободить квартиру.
Стоит ли покупать квартиру с прописанным человеком
Квартиры, имеющие обременения, реализуются на порядок дешевле, нежели не имеющие таковых. На рынке столицы скидки достигают размеров от 10 до 30 процентов. Величина скидки на жилье при этом пропорциональна проблематичности выписки из нее нежелательных жильцов.
При приобретении подобного жилья, следует рассчитать и затраты, связанные с ведением судебных споров. Следует учесть, что если ситуация достаточно сложная, то не обойтись без услуг адвокатов, которые берут за это приличные гонорары.
Судебные споры по поводу выселения порой длятся не один год. Связано это с тем, что ответчики прикладывают все усилия, чтобы затянуть принятие окончательного решения. Это делается с помощью постоянного обжалования решений в высших инстанциях и регулярной неявки на заседания.
На протяжении всего этого времени, покупатель, приобретший жилье, будет вынужден разделять его с совершенно посторонними гражданами.
Чтобы правильно оценить, насколько перспективным является приобретение такого объекта недвижимости, следует проконсультироваться у специалиста агентства недвижимости. Только так можно выяснить, насколько велика вероятность появления проблем с выпиской жильцов, и сделать вывод об объективности выставленной цены.