Договор аренды и регистрация в Росреестре в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды и регистрация в Росреестре в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.

Аренда помещения между физическими лицами или организациями является сделкой по ГК РФ. Договор, подлежащий регистрации, регламентирует правила и обязанности сторон по гражданской сделке, в том числе при аренде помещений и зданий. В документе указываются:

• условия передачи имущества или собственности арендатору;
• сроки действия;
• указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
• устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
• условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами, составляется договор, подлежащий регистрации. Под это правило попадает аренда помещения между физическими лицами и предприятиями.

Регистрация будет проводиться специалистами Росреестра на основании заявление от сторон. При этом нужно учитывать следующие нюансы регистрационной процедуры:

• одновременно с регистрацией договора, в едином госреестре делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в Управление Росреестра заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект быстро не получится;
• если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
• любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН.

Регистрация прав и кадастровый учет в 2023 году

Первым и главным изменением в системе государственной регистрации прав на объекты недвижимости является появление возможности одновременного внесения сведений и в кадастровый раздел ЕГРН и в раздел ЕГРН о правах на объекты. Основанием для внесения соответствующей информации является в случае аренды недвижимости – соответствующий договор. Это правило установлено п. 2 ст. 14 ФЗ №218. Для каждого конкретного случая обращения в регистрирующий орган законом предусматривается отдельная процедур и порядок. К примеру, ч. 4 п. 3 ст. 14 ФЗ №218 предусмотрено, что одновременное регистрационное действие, – кадастровый учет и регистрация обременений объекта, возможно в случае образования части здания.

Мнение эксперта. Изготовление технического плана для выделения части здания или помещения в компании Смарт Вэй занимает 1 день. Мы специально снизили сроки для оперативной подачи документов в Росреестр. Стоимость подготовки технического плана не зависит от его площади – мы предоставляем специальные условия при заказе более двух технических планов для регистрации аренды.

Комплекс услуг компании «Юс Либерум» по регистрации договора аренды помещения, земли или участка

• Консультация по правовым вопросам, связанным с заключением и регистрацией договора аренды нежилого помещения, в том числе его соответствие требованиям Росреестра.
• Составление договора аренды, субаренды недвижимости и доп. соглашений к нему.
• Подготовка необходимых документов и формирование пакета документов для регистрации договора аренды в Росреестре.
• Представление полного пакета документов на государственную регистрацию договора аренды недвижимости в регистрирующий орган.
• Получение зарегистрированного договора аренды из Управления Федеральной регистрационной службы регистрации, кадастра и картографии и передача его клиенту.

Перечень документов, необходимых для регистрации долгосрочных договоров аренды и субаренды недвижимости

• Подлинники договора аренды/договора субаренды (в количестве, равном числу сторон договора, а также один для регистрирующего органа).
• Акт приема-передачи помещения, если подписан на момент регистрации договора аренды помещения.
• От сторон:
  • документ о регистрации юридического лица (нотариальная копия);
  • устав юридического лица со всеми действующими изменениями (нотариальные копии);
  • документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц (нотариальная копия);
  • документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (нотариальная копия);
  • документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора);
  • свидетельство о внесении изменений (нотариальная копия);
  • решение полномочных органов организаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством);
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (нотариальная копия);
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования объектом недвижимости (нотариальная копия);
  • доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора;
  • нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в регистрирующем органе от одной из сторон договора;
  • платежное поручение об уплате госпошлины за регистрацию договора аренды помещения, земли или участка;
  • кадастровый паспорт арендуемого помещения (при необходимости).
  • в случае, если в аренду сдается часть объекта недвижимости – технический план арендуемой части помещения (оригинал и копия).

С 2017 года при сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.

В свою очередь, для постановки на кадастровый учет арендуемой части требуется проведение обмеров и изготовление технического плана помещения. Данные работы выполняются кадастровыми инженерами (стоимость услуг – 20 000 руб.).

Зачем регистрировать договор аренды?

Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:

• договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
• акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
• квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Необходимые документы

Подать документы на регистрацию может один из участников сделки. Пользоваться нежилым помещением можно с момента регистрации договора.

Ниже представлены документы, которые необходимы для договора аренды нежилого помещения, а именно:

• заявка о гос. регистрации;
• соглашение по аренде, которое готовится в 2 и более экземплярах по количеству сторон плюс 1 экземпляр для Российского реестра;
• учредительные документы, такие как свидетельство о регистрации, устав, ИНН, выписка ЕГРЮЛ;
• бумаги по отношению к представителям сторон, а именно заключение о назначении руководителем юр. лица, доверенность для представителя, заверенная нотариусом;
• паспорт из кадастра, нужно согласование и другое;
• квитанция об оплате госпошлины;
• в случае, если одна из сторон является физическим лицом необходимо заверенное нотариусом согласие 2-го супруга для заключения соглашения или бумага, свидетельствующая о принадлежности недвижимого имущества.
• когда используемый объект пребывает в ипотечном кредите, то необходимо предоставить документ, который подтверждает согласие в письменном виде залогодержателя для подписания договора.

Бумаги, которые устанавливают право на владение, должны быть представлены непременно, если арендодатель получил право на владение, но оно не было зафиксировано.

Необходима регистрация договора аренды также в том случае, если согласие владельца на передачу своего владения в пользование.

Юридическим лицам нужно собрать следующий пакет документов:

• Протокол либо выписка из него о назначении заведующего юридическим лицом.
• Учредительный документ юр. лица.
• Постановление компетентных органов индивидуального предпринимателя про одобрение соглашения. Можно бумагу, которая подтвердит, что эта сделка не крупная.

В период действия арендных отношений договор может расторгаться до истечения срока его действия по обоюдной договоренности контрагентов или в принудительном порядке. Если досрочное расторжение состоялось, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования сведений об аренде в ЕГРН.

Инициатором обращения может выступать сторона, по требованию которой договор был прекращен в принудительном порядке. Если расторжение договора состоялось по взаимному согласию, право на подачу заявления в отдел Росреестра имеет каждый из контрагентов.

Чтобы провести регистрационные действия о прекращении арендных отношений нужно представить следующие документы:

• заявление установленного образца;
• документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей;
• основной договор аренды;
• документ, выступающий основанием для прекращения аренды — дополнительное соглашение или решение суда.

Обжалование отказа или приостановления в регистрационной услуге

В случае приостановления или отказа в госрегистрации права заявитель вправе обжаловать такие решения Росреестра в судебном порядке по правилам, установленным КАС РФ или АПК РФ.

При обжаловании необходимо определить суд, в который будет обжаловаться решение, а именно, в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции. В арбитражный суд заявление подается, если заявителем выступает юрлицо или ИП и спор является экономическим. Иногда возникают трудности с определением подведомственности, в связи с чем не исключен вариант отказа судом в принятии заявления, поскольку он подлежит рассмотрению другим судом.

Срок для подачи заявления по КАС РФ и по АПК РФ составляет 3 месяца со дня, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

После определения подведомственности необходимо подготовить заявление в суд с учетом требований процессуального законодательства, приложить копии всех доказательств, направить или вручить заявления иным лицам, которые указаны в заявлении и подать заявление в суд со всеми приложенными документами, в том числе, документами о направлении заявления иным лицам.

Решение сложных задач

Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.

При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:

• изготовить технический план отдельного помещения;
• поставить помещение на кадастровый учет;
• зарегистрировать аренду.

Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.

Как готовится регистрация договора аренды нежилого помещения

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреесте нужно подать целый пакет документов, о котором мы подробно напишем ниже. Сделать это может как один из участников сделки (собственник помещения или будущий арендатор), так и доверенное лицо или специализирующаяся на регистрации фирма. Главное, чтобы все было правильно оформлено и регистрация права аренды прошла успешно.

Однако, чтобы регистрация договоров аренды помещений прошла удачно, нужно с первых этапов подготовки сделки очень внимательно относиться к различным деталям: к выбору помещения, условиям аренды, документам о собственности и самому собственнику, насколько возможен диалог и т. д. То есть подготовительный этап сделки очень важен и касается он любых объектов и дорогих, и не очень. Ведь в любом случае вам предстоят расходы не только на аренду, то и на регистрацию, оформление документов и т.д.

Лучше всего также привлекать специалистов к оформлению документов, проведению сделки. Это могут быть как юристы, регистраторы, так и грамотные риелторы. Кстати, если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится с участием кредитных средств, то есть в сделке участвует банк, то это будет дополнительная достаточно надежная проверка всего пакета документов: на помещение, договоров и т. д.

Ведь банки всегда заинтересованы в успехе сделки, поэтому привлекают своих юристов к данным процедурам. А для арендаторов и арендодателей это также будет большим плюсом и возможно даже экономией средств на юристов. Главное тут учесть все нюансы кредита, чтобы в дальнейшем также успешно пользоваться помещением.

Кроме того в оформлении сделки может участвовать нотариус, что может дать некоторые плюсы, например, в этом случае нотариус сам сможет подать заявление на регистрацию права аренды в Управлении ФРС.

В зависимости от того, кто сдает в аренду недвижимость (физическое лицо, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) может отличаться список необходимых документов на оформление договора. Точный список документов можно уточнить позвонив в МФЦ вашего региона, так как это ключевой орган, обрабатывающий подобные документы.

Для заключения договора об аренде помещения между физическими лицами потребуются следующие документы:

• Заявление о регистрации договора в многофункциональном центре (оформляет специалист центра на месте).
• Договор аренды и акт передачи — по 3 экземпляра каждого из документов.
• Паспорт заявителя (оформлением документов в МФЦ может заниматься как владелец недвижимости, так и арендатор);
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Дополнительными для юридических лиц являются следующие документы:

• Протокол о назначении на должность директора компании.
• Протокол о разрешении на проведение крупной сделки. Необходим лишь в том случае, если платежи за аренду превысят 25% от текущего имущества компании. Вместо этого протокола может быть предоставлена разрешающая справка, подтверждающая, что сделка не является крупной для компании.
• Протокол, подтверждающий одобрение сделки, если того требует устав компании.

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Порядок регистрации договора аренда: основные нюансы и сложности

Закон Российской Федерации гласит, что все договора об аренде должны проходить процедуру регистрации, если они заключаются на срок более 1 года. В этом кроется основная лазейка для неблагонадежного арендодателя, который стремится сохранить за собой право поиска более выгодных арендаторов.

Процесс выглядит следующим образом:

• Достигается устная договоренность на аренду более 1 года;
• Оформляется договор на срок 10-11 месяцев;
• После прекращения срока действия договора, заключается новый документ с продлением срока.

В таких случаях государственная регистрация не нужна, однако создается возможность для арендодателя на совершенно законных основаниях выдворить своего прошлого арендатора, и взять нового, на более выгодных условиях.

Отдельно стоит упомянуть документы, в которых срок действия не фиксируется. С одной стороны они позволяют достаточно долго арендовать недвижимость, без госрегистрации, с другой – могут быть легко оспорены. Если вы не знаете, как и где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, вы можете обратиться к специалистам компании «Стар Сервис» для оперативного прохождения всей процедуры.

Для самостоятельно регистрации потребуется прохождение следующих этапов:

• Подача пакета документов в ФРС;
• Регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
• Назначается проверка правовых полномочий арендатора и арендодателя, организуется экспертиза документа (договора);
• Сведения об участниках и информация из договора заносится в ЕГРН;
• Получение документа о регистрации договора аренды.

Стоит отметить, что любой гражданин РФ, достигший 18 лет, может производить регистрацию договора аренда жилой и нежилой недвижимости в государственных контролирующих органах.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости в регистрационной палате, необходимые документы:

• Предоставление оригинала договора аренды для каждого участника (их может быть несколько);
• Копии договора, которые заверяет нотариус (для предоставления ФРС);
• Правоустанавливающие документы владельца недвижимости на целевой объект;
• Кадастровый паспорт, выписка;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Заявление от участников договора аренды.

Важный момент! Договор аренды сроком более года является официально заключенным только после регистрации документа в ФРС, не ранее. Будьте внимательны, особенно в выплате денежных средств за весь период аренды, поскольку до момента регистрации договор может быть разорван арендодателем.

В территориальное отделение Росреестра подаётся определённый законом пакет документов.

В него входит:

1. Заявление о государственной регистрации составленное по установленным образцам.
   Заявление можно скачать на сайте. В данном случае необходимо заявление о гос. регистрации прав на недвижимое имущество от юридического лица.
2. Нотариально заверенная доверенность от одного из юридических лиц, составленная на заявителя.
   И, обязательно, копия доверенности.
3. Платёжное поручение на оплату госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.
   Желательно, чтобы платёжное поручение и доверенность на заявителя была от одного юридического лица.
   • Сумма госпошлины за регистрацию договора аренды составляет 15 тыс.руб.
   • Кадастровый паспорт на помещение, его получают в БТИ при подаче гарантийного письма, доверенности от собственника помещения и наличии оригинала Свидетельства о праве собственности. Если в аренду сдаётся часть помещения, то паспорт необходимо получать именно на эту часть. Кадастровый паспорт делают 5-10 рабочих дней с момента оплаты госпошлины. Госпошлина за кадастровый паспорт варьируется в зависимости от площади помещения.
4. Не менее 3-х оригиналов договора аренды
   и, если это предусмотрено договором, акты приёма-передачи к каждому договору.
5. Документы необходимые от арендодателя:
   • Нотариально удостоверенная копия свидетельства о собственности на помещение.
   • Нотариально удостоверенные копии Свидетельств о государственной регистрации в налоговом органе, о постановке на учёт в налоговом органе и о внесении записи в ЕГРЮЛ;
   • Нотариально удостоверенные копии учредительных документов
   • Оригинал или копия, заверенная руководителем, протокола о назначении руководителя
6. Документы, необходимые от арендатора:
   • Нотариально удостоверенные копии Свидетельств о государственной регистрации налоговом органе, о постановке на учёт в налоговом органе и о внесении записи в ЕГРЮЛ
   • Нотариально удостоверенные копии учредительных документов
   • Нотариально удостоверенная копия выписки, либо оригинал выписки из ЕГРЮЛ
   • Оригинал или копия, заверенная руководителем, протокола о назначении руководителя.

Похожие записи:

• Как осуществляется возврат займа учредителю различными способами
• Как проверить номер ДДУ в Росреестре?
• Как начисляется оплата за воду без счетчика в 2022 году