Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка доли в квартире — для чего нужна?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Перечисленные выше факторы в совокупности оказывают влияние на коэффициент, и в подавляющем большинстве случаев он будет понижающим – на уровне от 0,5 до 0,7.
Исключения
|
№ |
Обстоятельства |
|
1 |
В квартире всего две доли |
|
2 |
В квартире постоянно зарегистрированы только собственники долей |
|
3 |
Среди собственников нет несовершеннолетних |
|
4 |
В каждую комнату есть отдельный вход |
Доля в квартире, как объект оценки
Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1]. Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.
Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:
- квартира унаследована несколькими наследниками;
- квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
- квартира была разделена супругами.
Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.
При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.
При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.
Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:
- владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
- владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
- в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.
Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.
Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.
Продажа доли без оценки
Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.
| № п/п | Способ |
|---|---|
| 1 | Обращение в специализированную организацию |
| 2 | Анализ аналогичных предложений на рынке |
Факторы, влияющие на оценку квартирной доли
Владельцы долевой недвижимости нередко совершают ошибку, полагая, что для определения стоимости принадлежащей им доли достаточно простого арифметического расчета. Чаще всего результатом такого расчета становится завышенная стоимость доли. Квалифицированный оценщик, услуги которого предлагает компания ЦЦТ, учитывает в процессе оценивания множество факторов, основными из которых являются такие моменты:
- наличествует или отсутствует свободный доступ в квартиру, что подразумевает реакцию содольщиков на продажу владельцем доли. При согласии содольщиков стоимость доли увеличивается, а при отсутствии согласия понижается, поскольку с продажей могут возникнуть впоследствии проблемы;
- имеются или нет собственники долей, не достигшие совершеннолетия на момент проведения оценки;
- существует или отсутствует порядок пользования жильем совладельцами. Стоимость доли увеличивается при наличии заверенного нотариусом соглашения о порядке использования общей квартиры или определяющего порядок использования решения суда;
- большая общая площадь может значительно увеличить стоимость доли. Наиболее весомым фактором является наличие нескольких отдельных комнат, что позволяет при необходимости легко продать имущество;
- общее число людей, являющихся содольщиками.
Перечень требуемых документов
Оценка доли в квартире и в другой недвижимости: особенности процедуры Воспользовалась бесплатным онлайн калькулятором для оценки доли в квартире, удобно, кстати. Конечно, результат приблизительный, но все равно дает кое-какое представление. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:
- документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
- сведения из БТИ;
- копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
- паспорт собственника объекта;
- документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
- кадастровый паспорт помещения;
- справки о проведении перепланировки, если она имела место;
- документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.
Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.
Зачем нужна оценка доли в квартире?
Оценка доли в квартире Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги. Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.
Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.
Расчет доли связан с определением квадратных метров изолированного помещения + частью в общем имуществе квартиры (нежилые помещения).
Что влияет на стоимость объекта
Как упоминалось выше, оценка доли в доме для продажи зависит от ряда ценообразующих факторов. К наиболее весомым относят:
- Наличие порядка пользования общим жильем. В большинстве случаев документом, который подтверждает такой порядок, является решение суда. Также в этой роли может служить соглашение между собственниками, но на практике его составляют редко.
- Доступ в квартиру. В данном случае речь идет о том, как собственники относятся к такой процедуре.
- Размеры объекта. Зависят от общей ее площади, что значительно может увеличить цену недвижимости.
- Особенности планировки жилья. Повысить стоимость может наличие раздельных комнат, которые соответствуют числу долей.
- Количество совладельцев. Большое значение имеет, на скольких собственников приходится делить жилье: на двоих или на пятерых, например.
- Общее количество жильцов. Если продается доля в доме, где никто не пребывает и не прописан, – цена имущества будет выше, чем при проживании нескольких других жильцов на квадратных метрах.
- Наличие или отсутствие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста. Размен помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний, сопровождается серьезными трудностями.
- Продажа отдельной доли. Если в квартире одна из долей уже продана, это автоматически снижает шансы в будущем выкупить жилье полностью, что влечет за собой снижение цены.
- Состояние жилья. Наличие или отсутствие ремонта, пригодность квадратных метров для проживания, необходимость в проведении тех или иных работ.
- Месторасположение квартиры. Немалое значение имеет район и наличие инфраструктуры.
- Размер доли. Стоимость рассчитывается пропорционально ей.
Расчет кадастровой стоимости объекта
Только специалист может точно ответить на вопрос, как рассчитать кадастровую стоимость комнаты в общей квартире. В качестве приблизительного ориентира используется следующая формула:
Кадастровая стоимость комнаты = стоимость квартиры / размер квартиры x размер комнаты.
Как мы уже выяснили, таким образом можно получить только приблизительные данные.
Подразделения Росреестра обладают исчерпывающей информацией по всей недвижимости страны. К редким исключениям относятся объекты, право собственности на которые не зарегистрировано. Однако кадастровая стоимость квартиры в кондоминиуме, скорее всего, содержится в базе Росреестра.
Если арендаторы зарегистрировали право собственности на помещение, получить необходимую информацию можно на сайте Росреестра в режиме онлайн. Такая информация считается общедоступной и доступна любому бесплатно.
Если общая комната не зарегистрирована как отдельная собственность, необходимо инициировать выделение доли от общей жилой площади. Впоследствии собственник получит выписку из ЕГРН, в которой будет указана стоимость долевой собственности с учетом общей стоимости квартиры.
Как сделать оценку в интернете?
Повсеместное использование интернет технологий не обошло стороной и сферу оценки жилья. Конечно, многие бы хотели пройти процедуру оценки доли в квартире, не выходя из дома. Но на практике это невозможно, ведь нужно подать документы для оценки и заключить договор с компанией-оценщиком. Также специалистам компании может потребоваться осмотр помещений квартиры.
Однако, есть специальные сервисы, предлагающие самостоятельно посчитать стоимость доли на онлайн-калькуляторе. Такие калькуляторы учитывают объективные параметры жилья:
- Площадь.
- Количество комнат.
- Этаж.
- Планировку.
- Наличие балкона.
- Материал стен дома.
- Техническое состояние квартиры.
- Размер и планировку санузла и кухни.
- Высоту потолков.
В разных калькуляторах могут быть использованы и иные параметры. Конечно, данный способ удобен для примерного определения стоимости, но он имеет ряд недостатков. Во-первых, не учитываются субъективные параметры. Во-вторых, оценку будет проводить сам владелец, мнение которого о состоянии квартиры может разойтись с мнением независимого оценщика. В-третьих, такая оценка не является официальным документом, на основании которого можно совершать юридические сделки с недвижимостью.
Определение размера дисконта
Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м. в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт, что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру. Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения.
Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы.
Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.
| Пара сравнения | Объект | Площадь, кв.м. | Цена предложения, руб. | Стоимость 1 кв.м., руб. | Величина скидки по отношению к стоимости 1 кв.м. в «целой» квартире, % | Среднее значение скидки по всем парам сравнения, % |
| 1 | Доля на продажу 1/2 в однокомнатной квартире. Метро «Бунинская Аллея», ул. Адмирала Лазарева, д.30. 5/9 пан. дома | 19,4 | 1 500 000 | 77519 | 46 | 35 |
| Однокомнатная квартира, метро «Бунинская Аллея», ул. Остафьевская, д.8. От 10/12 пан. Дома | 38,3 | 5 500 000 | 143 603 | |||
| 2 | Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Академика Скрябина, д.6. 4/17 пан. Дома. | 12,9 | 1 600 000 | 124 417 | 21 | |
| Однокомнатная квартира, метро «Рязанский проспект», ул. Зеленодольская, д.11. 8/14 пан. Дома | 40,4 | 6 400 000 | 158 416 | |||
| 3 | Доля на продажу 2/3 в 2-х комнатной квартире, метро «Авиамоторная», ул. Энергетическая, д.2. От метро 10 мин. пешком, 2/9 пан. Дома | 28,7 | 2 700 000 | 94 077 | 48 | |
| 2-х комнатная квартира, метро «Авиамоторная», Душинская ул., д.18, корп.1. От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома | 45,1 | 8 200 000 | 181 818 | |||
| 4 | Доля на продажу 1/3 в 2-х комнатной квартире, метро «Б-р Дмитрия Донского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пешком, 13/14пан. Дома | 18,7 | 1 500 000 | 80 214 | 46 | |
| 2-х комнатная квартира, метро «Б-р Дмитрия Донского», ул. Б-р Дмитрия Донского, д.9. От метро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. Дома | 60,2 | 9 000 000 | 149 502 | |||
| 5 | Доля на продажу 1/2 в 2-х комнатной квартире, метро «Рязанский проспект», ул. Паперника, д.15. От метро 7 мин. Пешком, 4/5 кирп. Дома | 21,6 | 2 500 000 | 115 741 | 20 | |
| 2-х комнатная квартира, метро «Рязанский проспект», Карачаровская 3-я ул., д.4. От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома | 57,0 | 8 200 000 | 143 860 | |||
| 6 | Доля на продажу 1/4 в двухкомнатной квартире, метро «Красногвардейская», Воронежская ул., д.32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан. Дома | 13,0 | 1 500 000 | 115 163 | 30 | |
| 2-х квартира метро «Красногвардейская», Мусы Джалиля ул.29 корп.1. От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома | 50,6 | 8 300 000 | 164 032 |
Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов. Перейти от индивидуальных значений скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами.
Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е. в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок, полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом.
Второй способ чуть более сложен и состоит в проведении процедуры математического взвешивания. Для этого каждой паре сравнения присваивается свой вес, который представляет собой число больше нуля, но меньше 1, при этом сумма весов по всем парам сравнения должна равняться 1.
Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью. Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика. Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.
Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.
Правила и требования, которые соблюдаем
Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.
Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).
Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.
Цель проведения оценки части имущества
Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения ее стоимости согласно поставленной цели и с учетом всех факторов, влияющих на цену объекта.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:
- национализация имущества;
- составление брачных договоров;
- расторжение брака;
- продажа и отчуждение имущества, которое находится в муниципальной собственности, во владении федерации или ее субъектов, и другое.
Оценка Квартиры Для Продажи Онлайн Калькулятор
- Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
- Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т. д. ).
- Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор Сегодня многих волнует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге? Профессиональные оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах за свои услуги по определению стоимости не возьмут оплаты (правда, лишь в случае реальной реализации доли им).
Для того чтобы правильно оценить свою квартиру, необходимо посчитать сколько денег ушло на строительные материалы и на ремонт в целом. При этом стоит отметить, что не вся сумма будет прибавлена к стоимости квартиры, а только половина. В противном случае повышение будет нерациональным.
Такое предложение не будет интересно потенциальным покупателям. И возможно, квартира будет находиться долгое время в подвешенном состоянии. 2. ООО «БК-Аркадия явно отказывается от предоставления каких-либо гарантий по отношению к Сервису. Сервис и вся относящаяся к нему документация предоставляется «как есть», без какой-либо гарантии, явной или подразумеваемой, включая все без исключения подразумеваемые гарантии товарности или пригодности для какой-либо определенной цели. Пользователь принимает на себя все риски, связанные с использованием или качеством функционирования Сервиса.
Как известно, существуют три метода оценки стоимости квартир: сравнительный, доходный и затратный. Для каждого из них нужно собрать информацию, обработать ее определенным образом и прийти к определенной цифре. Но что делать, если нужно оценить квартиру «навскидку», приблизительно и без лишнего фундаментализма? Для этих целей есть калькуляторы недвижимости, с помощью которых можно провести оценку квартиры онлайн.
Как посчитать доли в квартире в дробях
- Дата.
- Сведения обо всех сторонах соглашения: ФИО, данные общегражданского паспорта, место постоянной регистрации.
- Предмет соглашения: как, и в каких долях, будет распределено общее имущество.
- Описание квартиры, ее кадастровая характеристика.
- Окончательное выделение конкретных долей: в процентном отношении ко всей площади квартиры у одной стороны — столько-то процентов, у второй — столько-то, и так по отношению ко всем собственникам.
- Оговорка о том, что доли могут быть переопределены отдельным соглашением при согласии сторон.
- Определение проводимых сторонами улучшений как во всей квартире, так и доли: они могут быть общим имуществом сторон или конкретного собственника.
- Тот собственник доли, за чей счет были проведены значительные улучшения квартиры, вправе рассчитывать на увеличение права в общей долевой собственности.
- В случае получения доходов от коммерческой деятельности, то они могут быть распределены в соответствии долей каждого собственника.
- Ограничения права распоряжения: вторая сторона может распоряжаться своей долей только в случае достижения согласия.
- Определение права преимущественного приобретения доли.
- Условия расторжения соглашения, выделение доли в натуре каждой стороне или компенсация в соответствии с долями.
Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов. Но есть и общая совместная собственность: ванная комната, кухня, прихожая.