Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Неустойка за просрочку сдачи объекта
Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику, направив письмо о переносе срока передачи объекта, и предложить ему подписать соглашение о продлении указанного срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что дольщики, которые подписывают такое соглашение, не могут требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку они согласились на продление срока строительства.
Расторжение ДДУ через суд
Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и пени по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство затягивают, есть риск не дождаться его завершения, он может потребовать аннулирования договора, подав иск с соответствующими требованиями в суд.
При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после истечения срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за пользование чужими деньгами, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Пошаговая инструкция по взысканию неустойки
- Рассчитайте сумму неустойки
Если квартира стоит 5 млн рублей, а сдача просрочена на 100 дней, то расчет выглядит следующим образом. 5 000 000 (цена договора) * 0,07 (ставка рефинансирования на момент публикации статьи) / 300 * 100 (количество дней просрочки) * 2 (коэффициент для физических лиц) = 233 334 рубля.
- Направьте застройщику претензию
В ней должны быть изложены аргументированные требования об уплате неустойки, а также указаны ваши банковские реквизиты и срок для перечисления положенной вам суммы (не менее пяти банковских дней). Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если в срок, установленный в тексте претензии, оплата не поступит на счет, можно готовить исковое заявление в суд. Список дальнейших действий выглядит так:
- Подготовьте исковое заявление, документы, подтверждающие ваши требования (ДДУ, платежное поручение на оплату стоимости по ДДУ, акт сверки расчетов с застройщиком, претензию с подтверждением направления в адрес застройщика);
- направьте документы в суд;
- ждите, когда суд назначит первое заседание.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
За несоблюдение сроков сдачи многоквартирного дома ответственная строительная компания. И именно она должна предупредить вкладчиков о задержке сдачи жилья. Повлиять на застройщика в такой ситуации можно лишь на основе юридических оснований – документов, подтверждающих финансовые вливания инвестора в строительство квартиры, и согласованных сроков сдачи жилья.
Срыв сроков строительства сойдет застройщику с рук, если в договоре об инвестировании не указано точный срок сдачи жилья и не зафиксировано то, что за подобную задержку строительная компания должна нести ответственность.
Если застройщик не выполняет обязательства, а в инвестиционном договоре предусмотрено, что в случае задержки сдачи дома он должен компенсировать вкладчику вызванные этим неудобства, инвестору нужно письменно обратиться к строительной компании относительно урегулирования этого вопроса.
В случае отказа застройщика уладить эту проблему, вкладчику нужно обращаться в суд.
Если застройщик, например, возместил инвестору задержку сдачи квартиры, основная проблема – сдача жилья – все равно нерешенная. Очень часто вкладчики не хотят ждать годами и нарушение сроков сдачи квартиры в многоэтажке становится причиной расторжения договора со строительной организацией.
Итак, основные причины задержки сдачи дома – это недостаточное финансирование строительства и неупорядоченная документация на многоэтажку, что препятствует введению ее в эксплуатацию.
Если застройщик не сдает жилье в новостройке в течение 2-3 месяцев, можете излишне не волноваться – в украинской строительной сфере это считается нормой.
Длительное несоблюдение сроков сдачи многоэтажки – более полугода – нужно обсуждать со строительной компанией. Если в инвестиционном договоре решения такой ситуации предусмотрено, вкладчику необходимо письменно обратиться к застройщику о компенсации ему этой просрочки.
Своевременность в строительстве – это проявление уважения к клиентам и соблюдения перед ними обещаний. Но в этой сфере деятельности такое понятие «растягивают во времени». Поэтому инвесторам нужно формировать деловые отношения с застройщиком еще на начальной стадии сотрудничества – подписании инвестиционного договора.
Что делать дольщику при просрочке
Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:
- неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
- возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
- компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
- штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
- компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
- возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
- расторжение договора участия в долевом строительстве
Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.
При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.
Досудебное урегулирование
Если застройщик в РФ задерживает сроки обязательной сдачи дома и сдачи жилья по договору долевого строительства, то неустойка за просрочку по ДДУ необходимо взыскивать, начав с составления претензии застройщику.
Оформление претензии осуществляется по стандартному образцу и в письменной форме. В претензионном письме следует перечислить все требования к строительной организации (обязательно ссылаясь на нормы законодательства), указав расчёт неустойки, свои персональные данные, контакты, данные договора договора участия в долевом строительстве (дату срока сдачи квартиры/ апартамента/ машиноместа и тп., номер и дату договора, характеристики объекта ДДУ), а также свои платёжные реквизиты (название банка, БИК банка, номер банковского счёта получателя) для перевода денег. Обязательно укажите дату составления обращения и поставьте свою подпись.
Важно! В случае если вы уже подписали передаточный акт, то в расчете суммы неустойки за просрочку указывается весь срок просрочки по фактическую дату подписания акта приема-передачи. Если же на день отправки претензии застройщику акт еще не подписан, тогда при расчете суммы неустойки учитывается период, прошедший с даты начала срока просрочки по дату подготовки и отправки претензии (включительно).
Готовую претензию лучше направить в застройщику по его текущему юридическому адресу, указанному в сведениях о юридическом лице из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России. Отправлять претензию следует ценным письмом с описью вложения, чек об отправке и вторую копию направленной претензии сохранить.
Принятие, проверка, обработка и ответ на претензионное заявление, которое пришло строительной компании, должно быть произведено в разумный срок, не превышающий 30 календарных дней. При положительном ответе покупатель получает деньги. И такое случается приблизительно в 1 из 1000 случаев (из практики). При отрицательном ответе от застройщика или при игнорировании вашего обращения (то есть в оставшихся 999 случаях из 1000) вы имеете законное право обратиться с аналогичным требованием в суд.
Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома
Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.
Если в течение 10 дней с даты получения претензии застройщик не ответит на нее и не выплатит сумму неустойки, то вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за несоблюдение обязательства, компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение претензионного порядка урегулирования спора.
В данной статье мы изучили нюансы определения размера и взыскании неустойки за просрочку передачи дольщику объекта строительства.
Что можно получить от застройщика
Дом сдан в эксплуатацию не в срок или не сдан вообще, хотя сроки уже вышли – в обеих этих ситуациях дольщик вправе рассчитывать на компенсацию. Чем продолжительнее просрочка, тем большей будет сумма возмещения.
Компенсация за то, что девелопер нарушил сроки сдачи, предусматривает неустойку и штраф, возмещение расходов, понесенных на юриста, взыскание морального и материального ущерба. В исключительных случаях покупатели идут даже на расторжение договора. При разрыве договорных отношений в одностороннем порядке застройщик обязан вернуть дольщику плату за квартиру, а также пеню за пользование деньгами. Пеня рассчитывается исходя из значения 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования. Однако одностороннее расторжение сделки выгодно только, если строительство находится на низкой стадии готовности. В остальных случаях стороны обычно обходятся денежными санкциями.
Ответственность застройщика за просрочку сдачи дома
Как и за другие нарушения условий договора, ответственность застройщика за просрочку сдачи дома прописана в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно этому нормативному документу, если сроки, указанные в ДДУ, нарушены по вине застройщика, компания обязана выплатить всем дольщикам неустойку, сумма которой составляет 1/300 (1/150 в случае, если дольщик – физическое лицо) ставки рефинансирования от общей стоимости недвижимости, за каждый день просрочки. При этом важно правильно определить, с какого числа следует начинать отсчет: иногда в ДДУ указана конкретная дата передачи квартир, но в большинстве случаев указывается месяц или даже квартал. В таких случаях. Первым днем просрочки будет день, следующий за указанным месяцем (кварталом).
Кроме того, участники долевого строительства могут также претендовать на компенсацию морального вреда, нанесенного действиями застройщика, а также требовать возместить упущенную выгоду или затраты на временную аренду жилья за время после истечения срока передачи недвижимости. Соответствующие претензии можно включить в состав иска в суд, если дело дойдет до судебного разбирательства, или предъявить непосредственно строительной компании на этапе досудебного урегулирования спора.
Шаг четвертый – рассчитываем неустойку
Для проведения расчетов берется 1/300 ключевой ставки ЦБ (для граждан она умножается на два). Ставка – величина непостоянная. В последнее время она постоянно снижается, соответственно и сумма неустойки, рассчитанная в разные периоды, будет неодинаковой. С сентября 2106 года она составляла 10 %, с 27 марта 2017 г. – 9.75 %.
Пеня рассчитывается:
- На дату подачи претензии, если акт еще не подписан;
- На дату исполнения обязательств (если на руках имеется подписанный приемо-передаточный акт).
Рассчитывать неустойку можно по ключевой ставке, действующей в текущий момент, либо по периодам действия ставок.
Разберем на примере.
Квартира, стоимостью семь миллионов рублей, должна быть передана 15 мая 2016 года, а фактически передача состоялась 15 мая 2017 года. Просрочка составляет 363 дня, из которых:
- в течение первых 127 дней (до 19 сентября 2016 г.) ставка ЦБ составляла 10.5 %,
- 187 дней (с 20 сентября 2016 г. по 26 марта 2017 г.) размер ставки был 10 %,
- 49 дней (с 27 марта 2017 г. по 15 мая 2017 г.) ставка равнялась 9.75 %.
Формула расчета неустойки, приведенная в 214 ФЗ:
Пеня = (сумма ДДУ/100×ставка ЦБ×2)× кол-во просроченных дней.
Расчет по периодам действия ставок будет выглядеть следующим образом:
- За 127 дней сумма составит 622 300руб.
- За 187 дней – 863 940 руб.
- За 49 дней – 222 950руб.
Предположим, что стоимость квартиры 2 млн руб. Срок сдачи объекта по договору — 1 мая 2020 года. Фактически квартира сдана 25 июля 2020 года. Застройщик произвел перечисление 26 июля 2020 года, ключевая ставка — 4,5 процента.
Для начала определим, какую величину неустойка составит за 1 день просрочки:
2 000 000 4,5 / 100 / 150 = 600 руб.
Именно в такую сумму застройщику обойдется 1 день просрочки.
Далее 600 руб. умножаем на 86 (период просрочки в днях, начиная со 2 мая и по 26 июля 2020 года включительно) и получаем 51 600 руб.
Расчет неустойки по ДДУ не составляет особых сложностей. При этом следует быть внимательными при определении периода просрочки и суммы, на которую будет начисляться неустойка. В зависимости от того, идет ли речь о просрочке либо расторжении договора, рассчитываются они по-разному.
Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.
Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.
Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.
Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.