Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды части нежилого помещения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Что такое договор аренды на часть нежилого помещения
Договоры аренды нежилого помещения или их частей можно заключать между юр. лицами, ИП, физ. лицами. Аренда – это гражданская сделка, по которой объект или его часть передаются во временное пользование другому лицу за плату. С принятием Закона № 218-ФЗ была официально подтверждена возможность ставить на временный учет часть помещений, зданий или сооружений, тогда как ранее эта практика была неоднозначной.
Вот самые важные моменты, которые нужно учитывать для заключения договора аренды:
- чаще всего в аренду сдаются части помещений в торговом центре, объектах коммерческой недвижимости;
- чтобы заключить договор на часть помещения, не обязательно ограждать ее конструкциями или стенами (например, для передачи части для офиса или под торговую точку можно установить временную перегородку, прилавок);
- границы и площадь части помещения нужно описать в договоре между физическими или юридическими лицами, ИП;
- часть помещения сохраняет то же целевое назначение, что и основной объект (например, на этаже в большом торгом центре можно выделить несколько мест под прилавки, вендинговые аппараты, банкоматы);
- все условия договора определяются сторонами (ответственность, состояние помещения, размер платы и т.д.).
Договор аренды нежилого помещения заключается между собственником и арендатором, регистрируется через Росреестр при сроке действия от 1 года. Целью аренды части объекта обычно является ведение коммерческой деятельности. Назначение, по которому можно использовать арендуемую часть, описывается в договоре. Размер арендной платы и меры ответственности определяется по согласованию между сторонами.
Что такое обособленность в 2023 году
Признаками помещений, как объектов недвижимости, являются изолированность и обособленность от остального объема здания, либо других помещений. В нормативных актах отсутствует официальная трактовка этих понятий, однако можно воспользоваться разъяснениями, которые включены в Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/0072-ГЕ/14:
- под помещением понимается часть объема объекта недвижимости, ограниченная строительными конструкциями и имеющая определенное целевое назначение (например, жилое помещение);
- изолированность подразумевает наличие возможности ограничить доступ в помещение владельцам других объектов;
- обособленность будет подтверждена, если помещение имеет ограждающие стены, перегородки или перекрытия.
Аналогичная позиция была косвенно подтверждена Приказом МЭР от 29.11.2010 № 953.
Таким образом, если часть помещения не будет ограждена стенами от остального объема в здании или других помещений, она будет являться необособленной. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает единственный случай, когда такая часть объекта может быть поставлена на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН – если заключен договор аренды, по которому необособленная площадь передается во временное пользование арендатору.
Выделим ключевые правила кадастрового учета в отношении части помещения:
- при передаче части объекта в аренду не обязательно проведение строительных работ с установкой постоянных или временных ограждений – местоположение части объекта будет определено в договоре и сведениях технического плана;
- учет проводится на временной основе и будет действовать только на период действия арендных отношений – после прекращения договора временный кадастровый номер будет аннулирован;
- если одно помещение разделено на несколько частей для передачи в аренду, будет оформлено несколько договоров и технических планов, а процедура кадастрового учета и регистрации будет проведена для каждого из них.
По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для временного учета в органах Росреестра будет являться представление арендного договора и технического плана. Эти документы может подать сам собственник, либо его представитель по доверенности.
Как определить назначение
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Постановка на кадастровый учет помещений и нежилых зданий
Постановка на кадастровый учет помещения происходит в тот же срок, что и постановка на кадастровый учет части дома, в течение 18 дней после подачи документов. Заявление может подать собственник или доверенное ему лицо. При этом нужно оформить сделку нотариально, если подачей документов занимается иное лицо. Заявление пишется в бланке, который есть в свободном доступе на сайте управления, и предоставляется в учреждениях кадастрового учета.
- если информация в документах желающего получить кадастровый номер и кадастровом реестре не совпадает;
- если место объекта, который вносится в кадастр, частично или полностью совпадает с местом размещения иного объекта;
- если поданные документы были оформлены с нарушениями или предоставлены в неполном количестве.
Процедуры создания техплана для аренды
В соотношении с Приказом Минэкономразвития 953, разработка техплана осуществляется по таким правилам:
- заказчик отдает инженеру договор аренды с приложениями, правоустанавливающую документацию, другие бланки и формы;
- если у участка менялась планировка, отдается акт приемочной комиссии, исходная проектная документация;
- специалист нуждается в актуальных кадастровых сведениях из ЕГРН на обследуемый объект, архивные документы БТИ (по мере надобности);
- проводится исследование местности в натуре уточняются площадь и размеры контура всех территорий либо же их, изменения в конфигурации после изменений планировки;
- в итоге исследования, предоставленные материалы вносятся в текстовой и графический раздел тех плана, все помещения размещаются на схеме этажа помещения, на плане наносятся арендуемые доли площади;
- оформление техплана происходит электронно если заказчику требуется получить письменный документ, такое условие нужно предусмотреть в договоре с инженером.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Нюансы оформления технического плана в 2021 году
Для осуществления кадастровых операций и создания техплана применяются условия Федерального закона 218-ФЗ, Приказа Минэкономразвития 953.
Кадастровые операции, которые будет делать специалист, исполняются на основании документов собственника. Для этого требуются очередные документы:
- паспорт заявителя или правоустанавливающие документы на юр.лицо;
- арендный договор по аренде и передаточный акт на целое помещение недвижимости или его долю;
- документы на земельный участок;
- проектная документация и акт приемки;
- правоустанавливающие документы на объект, выписка ЕГРН, свидетельство о праве.
Обязательные условия долгосрочного договора
Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.
Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:
- информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
- тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
- адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.
Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.
Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.
Что такое раздел нежилого помещения
По целевому назначению все помещения делятся на две категории: жилые и нежилые. Особенностью нежилых помещений является их использование для любых целей, не связанных с проживанием граждан: оказание услуг, производство товаров, а также иная аналогичная деятельность. Раздел недвижимого имущества, имеющего статус “нежилое”, осуществляется намного проще, чем аналогичная процедура в МКД.
Цели раздела нежилых помещений, как правило, связаны с дальнейшим распоряжением одним или несколькими единицами, образованными по итогам раздела (продажа, сдача в аренду и т.д.). Также раздел недвижимого имущества может быть обусловлен прекращением совместной деятельности несколькими владельцами объекта и продолжением самостоятельной работы на вновь образованном месте.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Раздел объекта недвижимости осуществляется с соблюдением следующих особенностей:
- фактическое прекращения существование первоначального объекта сопровождается исключением сведений о нем из ЕГРН и данных кадастрового учета;
- уникальный кадастровый номер исходного помещения аннулируется;
- вновь образованные помещения должны пройти учет по итогам проведения кадастровых работ;
- одновременно с кадастровым учетом проводятся регистрационные действия в отношении новых объектов;
- по итогам данных процедур сформированные объекты получат собственные кадастровые паспорта, а сведения о них будут внесены в ЕГРН по итогам регистрации права.
Первым этапом для раздела нежилого помещения является получения проекта перепланировки или реконструкции. В ходе этих работ необходимо обеспечить изолированность и обособленность вновь образуемых помещений. Только в этом случае их поставят на кадастровый учет в ЕГРН. Проекты перепланировки и реконструкции проходят согласование по-разному. При перепланировке нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Проект реконструкции должен пройти экспертизу, после чего собственник обращается в Госстройнадзор за разрешением на строительство.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Когда цель использования — сдача в аренду
Начиная с 2018 года невозможно поставить на учет часть объекта недвижимости без регистрации договора аренды. Постановка на временный КУ части помещения осуществляется только при условии подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды и наличии техплана на учет этой части объекта.
Согласно п. 5 ст. 44 N 218-ФЗ при передаче в аренду части помещения или здания КУ производится одномоментно с регистрацией договора аренды на данную часть без подачи соответствующего заявления. При этом право на здание или помещение не прекращается, снятие его с КУ не производится.
Процедура постановки на КУ при регистрации аренды на часть объекта имеет такие особенности:
- должна быть договоренность о местоположении и границах арендуемой части здания или помещения;
- изготавливается техплан части объекта, предназначенной для аренды;
- обязательно изготовление техпаспорта всего объекта с указанием границ его арендуемой части;
- регистрация в Росреестре проводится с присвоением временного кадастрового номера, который аннулируется по завершении договорных отношений.
Разница в процессах оформления
Общим для постановки на КУ нежилого помещения и здания является порядок проведения процедуры и большая часть подаваемых документов. Однако при регистрации помещения необходимо его индивидуализировать, так как в соответствии с законом помещение можно зарегистрировать в кадастре недвижимости, только если оно обособлено от остального здания строительными конструкциями.
Факт обособления следует подтвердить инвентаризационными документами БТИ. В техплане должны быть зафиксированы уникальные характеристики помещения: адрес, этаж, площадь, расположение в здании с вместе с его контурами. Техплан здания должен содержать свою информацию об адресе, этажности, площади и других геометрических размерах, местоположении здания, материале стен, степени завершенности строительства и др.
В Бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта недвижимого имущества заказывается технический план. Для того чтобы его получить надо предоставить следующие документы:
- заявление;
- документы, которые подтверждают право на помещение;
- квитанцию об оплате услуги;
- паспорт или документ, удостоверяющий личность.
Если техплана не имеется, то к вам приедет инженер, сделает замеры и определит характеристики. Стоимость услуг БТИ законодательно не фиксирована, цены в разных регионах устанавливаются бюро самостоятельно. Когда процедура получения технического плана завершена, и он получен, можно обращаться в отделение Росреестра или в МФЦ.
Весь порядок регистрации расписан в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Необходимые документы:
- заявление о постановке на учет;
- имеющиеся документы, подтверждающие право на помещение (договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве и др.) и их копии;
- сведения об обременениях, если таковые имеются;
- сам технический план;
- паспорт или любой документ, удостоверяющий личность;
- если документы подаются представителем – доверенность.
Статья 18 Закона № 218-ФЗ имеет перечень необходимых документов, но указывает на то, что нельзя требовать документы, которые в этом перечне не содержатся. Но лучше будет, если вы соберёте максимально имеющиеся документы.
Также документы можно направить почтой ценным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении или по электронной почте. Взамен документов вам выдадут расписку в их получении, где будет указан срок постановки на учёт.
Сроки в зависимости от способов подачи заявления и документов разные. Все они указаны в статье 16 ФЗ № 218-ФЗ.
- Чтобы поставить на кадастровый учёт – 5 рабочих дней с момента приёма заявления (п.3 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).
- Для регистрации кадастрового учёта и, дополнительно, прав на недвижимое имущество – 10 рабочих дней (п.5 ст.16 ФЗ № 218-ФЗ).
В случаях подачи заявлений через МФЦ эти сроки увеличиваются на два дня. Если вы подаёте заявление и документы лично через госорган или МФЦ, необходимо предъявить паспорт. Но если документы будут направлены почтой, то потребуются заявление и договора, нотариально заверенные, и копия паспорта заявителя.
При направлении документов укажите свои контакты – телефон, электронную почту. Это необходимо для срочной связи с вами в случае обнаружения ошибок или нехватки данных.