Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 шагов к оформлению квартиры в собственность при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.
Какие документы потребуются для оформления собственности на квартиру, купленную по ДДУ?
Если вы приобрели квартиру с помощью договора участия в долевом строительстве, потребуются следующие документы:
- заявление участника долевого строительства о регистрации права собственности;
- заявление о регистрации залога;
- паспорт;
- договор участия в долевом строительстве;
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- акт приема-передачи квартиры;
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Как зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру?
Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком. Одним из важных этапов является процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.
Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Ипотека на новостройку: особенности
Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе. Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.
Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.
Совет: Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации. Списки аккредитованных объектов можно посмотреть на сайте интересующего вас банка.
Порядок оформления квартиры после выплаты ипотеки в Росреестре
Проверив наличие всех требуемых документов, бывший заемщик направляется в отделение Росреестра. Условием для освобождения жилья от обременения и переоформлении права собственности является присутствие при процедуре всех владельцев, на которых изначально оформлялась собственность.
Действия по снятию ограничений просты и могут быть выполнены самостоятельно:
- Заранее подготовленные документы сдают принимающему сотруднику.
- Перечень бумаг проверяется на подлинность и достоверность, а также на предмет выявления обстоятельств, препятствующих регистрации.
- Принимается решение о внесении новой записи или отказе.
- При положительном рассмотрении обращения, сотрудник Росреестра вносит запись, фиксирующую полное право распоряжаться квартирой.
Нюансы оформления после ипотеки
Существует масса особенностей, влияющих на процесс переоформления прав заемщика, в зависимости от различных обстоятельств сделки.
Оформление квартиры в собственность в новостройке, документы, пошаговая инструкция
Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.
Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.
Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.
- Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
- Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.
Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).
Сроки и последовательность оформления ипотеки
Процесс начинается с подачи заявления в выбранный банк и предоставления необходимых документов. Затем:
- Финансовым учреждением производится обязательная и тщательная проверка кредитной истории заемщика, а также его платежеспособность. Зачастую, чтобы получить одобрение на получение ипотечных средств, сумма ежемесячной выплаты по такому кредиту у заемщика должна составлять приблизительно 40% от его дохода. На решение кредитным учреждениям предоставляется 5 дней.
- Если заявление рассмотрено, и получен положительный ответ, заемщику необходимо в течение 2-3 месяцев подыскать подходящий вариант квартиры. Но на практике граждане приходят в банк для получения ипотеки, уже определившись с выбором.
- Далее требуется оценить недвижимость. В основном этот процесс занимает около недели.
- Когда будут произведены предыдущие действия и расчеты, необходимо оформить ипотечный договор. Для этого в обозначенное время должны в банк прийти продавец жилья и гражданин, что желает его приобрести.
- Обязательным считается подписание договора купли/продажи между покупателем и продавцом.
- После подписания документа банк перечисляет сумму денег, которая была оговорена всеми сторонами сделки. Но воспользоваться денежными средствами продавец сможет только после того, как покупателем будет произведена регистрация приобретенной жилплощади. Это примерно занимает 5 дней.
В совокупности вся процедура оформления недвижимости по ипотеке занимает примерно два месяца. Еще один важный момент — этот процесс достаточно финансово затратный, и в случае, если на каком-то этапе банк сочтет, что не выполнены некоторые условия, то потраченные денежные средства на оформление возврату уже подлежат. Поэтому следует ответственно относиться ко всем нюансам, что могут возникнуть, и соблюдать последовательность оформления ипотеки.
Общая схема оформления квартиры по ипотеке в собственность
После подачи документов на жилье в собственность по ипотеке Росреестр проверяет их подлинность и другие аспекты:
- Выясняет возможные ситуации, которые могут повлиять на принятие решения о регистрации такого права или об отказе.
- Если предоставленные сведения покажутся приемлемыми, то орган, занимающийся регистрацией недвижимости, вносит записи в свою базу данных.
- На основании этого будет выдан документ о праве собственности на имущество, но с отметкой, что оно находится под банковским залогом до полной выплаты обозначенного кредитным договором суммы.
Чтобы оформление было произведено по всем нормам, в Россреестр потребуется предоставить документы, это:
- паспорт участников, совершающие сделку (покупателя и продавца);
- заявление обеих сторон, которое рекомендуется подписывать в присутствии регистрирующего лица;
- обязательным считается наличие квитанции об уплате государственной пошлины относительно регистрации права собственности;
- договор купли/продажи, который подписывают двое участников сделки;
- документы, подтверждающие наличие прав собственности отчуждаемой недвижимости;
- договор с банком о том, что данное имущество находится под залогом;
- если это квартира, то потребуется предоставить кадастровый паспорт, а на жилой дом необходимо наличие домовой книги;
- справка, в которой указывается отсутствие задолженностей по коммунальным услугам;
- справка из органов опеки, если в числе собственников имеется несовершеннолетний ребенок;
- нотариально заверенная документация от всех владельцев, если жилплощадь находится в долевой собственности;
- документ, который заверяет нотариус, от второго супруга, если отчуждаемое жилье находится в совместной собственности. То есть муж или жена должны дать добро на приобретение квартиры по ипотеке.
Это основной перечень документов, требующийся при обращении в регистрационный орган, но он может быть дополнен в зависимости от обстоятельств, при которых происходит отчуждение недвижимости.
К дополнительным документам и условиям могут относиться:
| Документы | Условия |
| помимо главных бумаг, потребуется написать рапорт на имя руководства с последующим получением свидетельства, что дает возможность подать заявку на целевой заем | обязательным условием считается то, что военный должен состоять на учете на получение жилплощади по Военной ипотеке не менее 3 лет |
| ипотека под материнский капитал достаточно редкая форма, поскольку не все банки готовы работать по сертификату, который выдается семье при наличии более 2-х детей. Поэтому такой вопрос решается исключительно индивидуально с гражданами | платежеспособность, безупречная кредитная история |
если жилье приобретается на первичном рынке:
|
такие сведения стоит проверять с особой внимательностью, чтобы не возникли неприятные ситуации и не попасть в руки мошенников. Компания-застройщик должна иметь хорошую репутацию, поэтому рекомендуется выяснить все имеющиеся нюансы |
что касается покупки жилья на вторичном рынке, то понадобится:
|
жилье не должно иметь никаких задолженностей, обременений и других аспектов, которые могут стать причиной отказа ее покупки по ипотечному кредиту |
Относительно вопроса покупки квартиры с наличием обременений: это напрямую зависит от решения банковского учреждения, что предоставляет ипотеку. Все дело в том, что такая недвижимость несет в себе большие риски как для банка, так и для самого покупателя. Если же финансовое учреждение дает согласие на сделку, то после выплаты полного объема задолженности банк направляет справку об отсутствии обременений нотариусу, и только тогда имущество снимается с реестра по ипотеке.
Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке
Нужно понимать, что существуют права владения квартирой и право собственности, возникающие при купле-продаже недвижимости.
Право собственности необходимо в обязательном порядке регистрировать в госреестре. Но при этом даже при отсутствии такой регистрации договор о купле-продаже признается действительным.
Документ является подтверждением права владения квартирой. Наличие ДКП делает покупателя законным владельцем.
Он получает право на защиту своей собственности. Однако законно распоряжаться этим имуществом он не может.
Поэтому после приобретения недвижимости нужно осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Сразу после того как все документы с банком подписаны, нужно обратиться в Росреестр по месту жительства.
Далее право собственности регистрируется в соответствии с установленным порядком:
- принимаются необходимые документы;
- проверяется подлинность документации;
- выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации права;
- принимается решение о внесении записи в реестр или отказе в процедуре;
- в ЕГРН вносится запись, подтверждающая право собственности.
Процесс регистрации в среднем занимает примерно пять-десять рабочих дней от момента приема документов.
Когда переходит право владения?
При покупке квартиры в ипотеку она сразу же после заключения договора становится собственностью заемщика. Это значит, что после подписания ипотечного кредитного договора можно сразу же приступать к оформлению документов, провести регистрацию в Росреестре.
Только после проведения государственной регистрации недвижимости право собственности окончательно устанавливается, выдается документ, подтверждающее этот факт. Конечно, есть некоторый нюанс: до того момента, как будет выплачен полностью весь заем, на этом объекте будет сохраняться обременение.
Право собственности будет ограничено некоторыми условиями:
- Обычно все кредитные организации прописывают пункт, согласно которому накладывается запрет на прописку в квартире кого-либо, кроме самого собственника. На прописку членов семьи разрешение дается, но никаких дальних родственников (не говоря уже просто о друзьях) зарегистрировать не получится.
- Не разрешается обменивать данную квартиру.
- Нельзя ее продавать (если только сложится такая ситуация, что заемщик окажется не в состоянии погашать кредит, тогда банк дает разрешение на продажу, но процесс этот очень непростой).
- Запрещено это жилье сдавать в аренду.
- Ипотечную квартиру нельзя дарить.
- В квартире не получится провести перепланировку, допускается только заниматься ремонтом.
Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредита
После закрытия ипотечного договора заемщик имеет полное право полностью оформить право собственности на недвижимость. Ведь ни для кого не секрет, что на период, пока жилье находится в залоге у кредитора, владелец не вправе совершать с ней никаких правовых действий. Квартиру нельзя продавать, дарить или обменивать. В некоторых банковских организациях также действует запрет на оформление прописки до момента полного закрытия задолженности перед банком.
При этом многие заемщики ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная в ипотеку, является собственностью кредитора. На самом же деле, согласно договору купли-продажи, она уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности делается пометка о наличии обременения. Как только задолженность перед банком полностью погашена, эта пометка аннулируется.
«Семейная ипотека» стала доступнее.
Теперь и с одним ребенком!