Лизинг коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лизинг коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

АО «УФР» предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.

Лизинг недвижимости: 3 главных плюса

1. Простота оформления. Лизингодатели относятся к потенциальным клиентам более лояльно, чем банки. Например, отсутствует необходимость в залоге. Поэтому для большинства предпринимателей лизинг помещения остаётся единственной возможностью стать собственником недвижимости. При проверке потенциальных лизингополучателей компании оценивают их как контрагентов.
2. Гибкий график платежей. Предлагая недвижимость в лизинг для юридических лиц, лизингодатели готовы обеспечить максимально персонализированные условия. Платежи могут быть постоянным или убывающими, ежемесячными или ежеквартальными. Т. е. график без проблем адаптируется под особенности бизнеса. Кроме того, выкупить недвижимость можно до окончания срока действия лизингового договора.
3. Оптимизация налогов. Во-первых, лизингополучатели могут воспользоваться возможностью ускоренной амортизации. Это позволит сократить налоговую базу. Во-вторых, в лизинговые платежи закладывается 20% НДС. Юридические лица могут его возместить за бюджетные средства. Т. е. лизинг помещения или здания – это услуга, обеспечивающая большие выгоды чем кредит или покупка за собственные средства.

В чем заключаются особенности лизинга недвижимости?

• Индивидуальный подход. В лизинге нет ограничений по конечной сумме, в каждый конкретный случай рассматривается персонально, учитывается специфика бизнеса и платежеспособность клиента
• Долгосрочность. Чаще всего договор заключается на несколько лет. После истечения срока договор можно продлять
• Невысокий, по сравнению с кредитом, процент годового удорожания. Если первоначально вносится большой аванс – переплата уменьшается
• Невысокий процент аванса. Некоторые фирмы предлагают лизинг с нулевым первоначальным платежом, в этом случае часто необходимо предоставить дополнительные гарантии
• Страхование. Предмет договора страхуется на весь срок действия соглашения. Сумма страховых взносов может быть разделена и включена в выплаты по лизингу
• Чаще всего от клиента не требуются дополнительное обеспечение (залог, поручительство)
• Договор прозрачный и не содержит скрытых условий
• Минимальный набор документов для совершения сделки, в отличие от процедуры получения кредита в банке
• Быстрота принятия решения по сделке

• Лизинговые платежи полностью относятся на затраты после передачи недвижимости во владение (пользование)
• Комплексный анализ и проверка, как недвижимости (правоустанавливающих документов на нее), так и Продавца. Подготовка договоров и сопровождение
• Долгосрочное финансирование (до 10 лет)
• Конкурентная процентная ставка, сниженный аванс (от 15%)
• Защита от утраты права собственности на объект недвижимости. Собственник в течение срока лизинга — ЭкономЛизинг
• График погашения лизинговых платежей в соответствии с особенностями ведения бизнеса (сезонный, аннуитетный, убывающий)
• Экономия на налоге на прибыль
• Возможность приобретения у физического лица

Понятие и разновидности лизинга

Под соглашением лизинга принято понимать договор долгосрочной аренды с внесением ежемесячных платежей. По окончанию выплат недвижимость переходит в полное владение арендатора. Процедура схожа с процессом кредитования, но вместо банка посредником выступает лизинговая фирма.

На практике действуют следующие виды лизинга:

• финансовый, то есть по окончанию срока выплат, имущество переходит в полноценное владение арендатора;
• операционный, то есть договор аренды может составляться многократно до того момента, пока не истечет срок службы объектов;
• прямой, когда в аренду собственность сдается владельцем недвижимости;
• возвратный – самый распространенный вариант, при котором хозяин объекта продает недвижимую собственность лизинговой компании, которая в дальнейшем передает собственность в аренду юридическому лицу на правах долгосрочного пользования, а после окончания аренды имущество возвращается первому владельцу.

Финансовые условия договора

Как уже отмечалось выше, не все лизинговые фирмы требуют оплаты первого взноса. С одной стороны, юридическому лицу так проще вносить оплату, поскольку нет необходимости сразу искать большую сумму денег, но с другой стороны, размер процента зависит от того, какую сумму придется погашать фирме и, был ли внесен аванс.

Также при составлении соглашения предстоит обратить внимание на уточнение следующих финансовых вопросов:

• срок действия соглашения;
• размер ежемесячных взносов;
• возможность досрочного погашения аренды;
• штраф за нарушение сроков внесения средств;
• возможность получения имущественных прав на объект по окончанию срока действия договора лизинга.

Лизинг коммерческой недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Среди преимуществ возможность приобретения недвижимой собственности без значительных разовых денежных вложений. Также плюс в том, что допустимо приобретение объекта любого вида в каждом населенном пункте.

Что касается недостатков, то юридическое лицо должно быть готово к тому, что придется дополнительно оплачивать проценты. Также таким способом купить собственность не получится маленьким компаниям с небольшим доходом, которые только начали развиваться.

По такому же принципу оформляется лизинг жилой недвижимости для юридических лиц. Главное, подтвердить, что недвижимость требуется для осуществления коммерческой деятельности. В противном случае, оформлять сделку придется, как физическому лицу.

Что лучше: лизинг, аренда или кредит

Не всегда у предпринимателя есть в наличии полная сумма на приобретение нужной недвижимости. Оформлять банковский кредит долго, и всегда есть риск, что банк не одобрит его. Также достаточно сложно найти полностью устраивающий объект для аренды. Даже если получилось его найти, редко какой собственник готов продать свою недвижимость после окончания срока аренды. Предпринимателю придется либо продлевать договор и продолжать платить за съем, либо искать новое помещение и переезжать.

Гораздо выгоднее юридическим лицам взять недвижимость в лизинг, особенно, при средней и долгосрочной аренде. Так вы сможете существенно сэкономить на налоге на прибыль и в несколько раз снизить затраты компании по налогу на имущество. Арендные платежи не зависят от внешних рыночных факторов и фиксируются на длительный промежуток времени. Лизинг коммерческой недвижимости как альтернатива аренде позволяет приобрести объекты без извлечения средств из оборота компании, а значит, сохранить ресурсы для развития бизнеса.

Почти все крупные лизинговые компании работают по программам лизинга недвижимости для юридических лиц.

Сравнивая предложения различных лизингополучателей надо учесть не только размер удорожания, но и следующие параметры:

• срок договора;
• возможность досрочного выкупа и пролонгации;
• величина авансового платежа;
• штрафные санкции и условия одностороннего досрочного расторжения договора.

Только полностью проанализировав несколько предложений можно найти оптимальное решение по сделке.

Для наглядности приведем продукты по лизингу недвижимости для юридических лиц от популярных компаний в следующей таблице.

Компания	Особенности	Размер аванса	Удорожание, в год	Сроки
ВТБ24 Лизинг	Можно приобрести жилую недвижимость	От 10%	От 5,5%	До 10 лет
Сбербанк Лизинг	Работа только с юридическими лицами и ИП	От 5,3%
МКБ-Лизинг	валюта сделки – Рубли РФ, Доллары США, ЕВРО	От 5,84

Лизинг недвижимости и его основные характеристики

В основе лизинга лежит передача имущества во временное пользование, при этом вспомогательная функция ложится на отношения по его купле-продаже. Они являются предшественниками передачи имущества в пользования, а в некоторых случаях, например, когда пользователь покупает его в собственность, могут завершить комплекс отношений лизинга после окончания действия договора.

На законодательном уровне сделки по лизингу недвижимости регулируются ст. 665-670 ГК РФ, Федеральным законом от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде», а также Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В качестве базы для любой лизинговой сделки можно принимать финансовую, а если более точно, то кредитную операцию. В ходе такой операции лизингодатель оказывает финансовую услугу пользователю. Суть данной услуги в том, что лизингодатель приобретает имущество в собственность за полную стоимость, а за счёт периодических взносов пользователя со временем возмещает эту стоимость. В этой связи лизинг часто приравнивают к одной из форм кредитования основных фондов.

По большому счёту лизинг мало чем отличается от кредита. Их разница лишь в том, что при лизинге предмет договора становится собственностью банка, т.к. содержится у него на балансе, а при кредите недвижимость переходит в собственность компании.

Самой примечательной особенностью лизинга можно назвать отделение права пользования имуществом от права владения им. Лизингодатель оставляет за собой право собственности на передаваемое имущество, одновременно с этим право на его использование получает лизингополучатель. Чтобы обладать таким правом, лизингополучатель обязуется вносить заранее согласованные платежи на счёт лизингодателя. После завершения срока лизинга объект переходит в собственность лизингодателя.

В некоторых случаях в договоре лизинга может быть заранее оговорено право лизингополучателя на покупку объекта после истечения срока договора. В такой ситуации право собственности на конкретный объект переходит к нему после оплаты лизинга.

В качестве объектов лизинга могут выступать здания и сооружения производственного назначения и жилые помещения.

Лизинг объектов недвижимости – это реальная возможность владеть имуществом без больших единовременных вложений собственных средств.

Стоит отметить, что ликвидность объектов недвижимости выступает в качестве гаранта возврата вложенных средств для лизинговой компании.

Использование лизинга целесообразно в той ситуации, когда необходима финансовая помощь в среднесрочной перспективе или в случае, когда арендный бизнес в достаточной мере покрывает лизинговые платежи.

Компания хочет получить финансирование объекта, при этом уже имеет в собственности какое-то строение. Так, она может обратиться в банк за кредитом под залог имущества, со временем выкупая его посредством внесения платежей с доходов от аренды. Пока кредитный договор с банком будет действовать, имущество будет считаться банковской собственностью.

Совершая сделки по лизингу объекта недвижимости, лизинговая компания в обязательном порядке требует предоставлять документы по объекту недвижимости, которые должны быть у продавца.

Такими обязательными документами являются: правоустанавливающий договор, или как его иначе называют договор купли-продажи (мены или дарения), решение суда; свидетельство о регистрации права на собственность; план первичного или вторичного объекта недвижимости с кадастровым номером; технический паспорт на здание с поэтажными планами и ведомостью помещений; правоустанавливающие документы на используемый земельный участок, который по всем правилам зарегистрирован в регистрирующем органе. Если некоторые из документов отсутствуют, то необходимо пояснение, каковы причины отсутствия тех или иных документов, а также пояснения по какой причине не урегулированы земельные отношения; документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших правоустанавливающий документ, а том числе правомочность совершения сделки.

Документы, которые необходимо иметь по желанию: указанные выше документы по предшествовавшим сделкам, в том числе учредительные и правоустанавливающие.

Крайне желательны: договоры на коммунальные услуги, в число которых входят договоры на тепло, горячее и холодное водоснабжение, вентиляцию и кондиционирование, подъёмно-лифтовое хозяйство и т.п., а также схемы разводки и подключения коммунальных сетей.

Недостатки лизинга объектов недвижимости

К недостаткам лизинга объектов недвижимости можно отнести:

• Получение лизинга возможно для компании только в том случае, если она работает на рынке более одного года, поскольку за меньший срок очень сложно установить платежеспособность данной фирмы.
• Нельзя заключать сделки лизинга с объектами, которые относятся к незавершённому строительству, поскольку ключевым условием договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
• При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства могут устареть, а лизинговые платежи не заканчиваются до окончания срока действия договора.
• При оперативном лизинге его общая стоимость может быть выше по причине включения в платёж комиссионного вознаграждения дополнительных рисков лизингодателя.
• Обязательная страховка и повышенные риски потери имущества, в случае возникновения проблем с погашением задолженности.

Главный минус лизинга в наличии авансового платежа, который обычно составляет примерно 20-25% от общей суммы займа. Обычно банки отказываются заключать договор по лизингу, если заёмщик не располагает необходимыми денежными средствами.

Преимущества и недостатки

Говоря о лизинге коммерческой недвижимости, нужно обратить внимание на его главные преимущества:

1. Низкие первоначальные затраты (аванс), что особенно выгодно для представителей малого бизнеса.
2. Какого-либо залогового имущества также не требуется, что в некоторых ситуациях делает лизинг единственной возможностью приобрести в собственность какое-либо помещение. Залоговым обеспечением становится сама приобретаемая недвижимость.
3. Возможность по окончании лизингового договора выкупить имущество по остаточной стоимости – это главное отличие лизинга коммерческой недвижимости от обычной аренды. При этом ежемесячные платежи очень часто сопоставимы со ставками арендной платы.
4. Предметом лизинга может стать и новая недвижимость, и бывшие в эксплуатации здания/помещения.
5. Налоговые преференции: ускоренная амортизация, уменьшение выплат по налогу на имущество, возмещение НДС в полном объеме снижают налогооблагаемую базу
6. Стабильность, так как нет риска, что владелец недвижимости неожиданно расторгнет договор, либо увеличит арендную плату.

• предлагаем индивидуальные решения для каждого клиента;
• работаем только с проверенными застройщиками и агентствами недвижимости, которые прошли аккредитацию в банке ВТБ;
• персональный менеджер

Для получения примера расчетов можно воспользоваться лизинговым калькулятором. Это удобный онлайн-сервис, с помощью которого вы можете посчитать различные варианты финансирования в зависимости от типа имущества, размера авансового платежа, срока лизинга недвижимости физических лиц.

1. Не нужно изымать серьезные средства из оборота компании.
2. Заключить договор лизинга гораздо проще, чем получить кредит без справок в банке. Это особенно актуально для молодых компаний с низкими финансовыми показателями.
3. Можно использовать нормы ускоренной амортизации.
4. Можно сократить налогооблагаемую базу (лизинговые платежи относят к прямым расходам, которые уменьшают размер прибыли). Кроме того, компания не платит налог на имущество — объект находится на балансе у ЛК. В некоторых случаях возможен возврат НДС.
5. Лизинговый договор можно заключить без дополнительного обеспечения.
6. Гибкий график платежей. Требования к возврату в любой ЛК мягче, чем в банке. Кому-то удобней каждый месяц вносить равные платежи, кому-то — использовать схему «на понижение», кому-то — учитывать сезонность.
7. Первоначальные затраты (аванс) либо небольшие, либо отсутствуют вовсе.
8. В отличие от условий банковского кредита лизинговые платежи «включаются» только после фактической передачи недвижимости в пользование.
9. Условия договора часто предусматривают возможность досрочного погашения.

Преимущества и недостатки

Оформляя лизинговую сделку по аренде недвижимости юридическое лицо получает ряд преимуществ, в сравнении с другими финансовыми операциями:

• Приобретение объекта в лизинг более простая процедура, нежели оформление кредита. Шанс получить одобрение в ЛК, выше, чем в банке.
• Экономия на выплате налогов.
• Средства не изымаются из оборота компании.
• Небольшой аванс или отсутствие такового.
• Предусмотренная возможность досрочного погашения.
• Гибкий платежный график.
• Возможность быстрой амортизации.

Процедура лизинга, как любая разновидность инвестиционной деятельности, имеет и недостатки:

• Весь срок лизинга недвижимость находится в собственности лизингодателя.
• Лизинг не предполагает аренду земли.
• Платежи не соответствуют уровню прибыли компании.
• Конечная сумма по лизингу выше итогового размера кредита.

Беря во внимание многие юридические сложности, специалисты утверждают, что лизинговые сделки являются выгодной формой финансовых отношений. Крупные лизинговые компании имеют четко отработанный механизм действий, что делает процедуру лизинга недвижимости еще более популярной. Лизингополучатель имеет налоговые льготы и экономическую выгоду. Однако не стоит забывать, что на период действия договора предмет лизинга находится в собственности лизингодержателя.

Чем отличается от аренды и аренды с правом выкупа?

1. Одним из основных отличий лизинга от стандартной аренды остается право лизингополучателя на выкуп имущества после окончания срока действия договора.
2. Немаловажное отличие не только от аренды, но и от аренды с правом выкупа заключается в предмете сделки. В случае с лизингом, арендодателем приобретается новое, выбранное арендатором имущество. При аренде предмет договора изначально имеется в собственности арендодателя.
3. Из предыдущего пункта вытекает и отличие механизма исполнения сделки, в частности в количестве сторон. В случае с лизингом в правоотношения вступают три стороны – арендодатель, арендатор и продавец. Помимо договора лизинга обязательно заключение договора купли-продажи имущества.
4. Отличаются и сами виды имущества, которые могут являться предметом правоотношений. В случае с арендой, законодателем не установлено никаких ограничений – сдаваться может любая непотребляемая собственность, то есть имущество, не теряющее свойств при использовании. В отношении лизинга законом установлены ограничения для предмета сделки.
5. Поскольку законодательно установлена ответственность арендатора за риск случайной порчи или гибели имущества, лизинговые платежи остаются обязательными для стороны даже в случае невозможности использования предмета договора. Условие может быть отдельно оговорено и изменено положениями договора.
6. Лизинг предполагает для компании-арендатора набор налоговых послаблений, в то время как аренда не предоставляет стороне подобных преференций.

Подробнее о аренде коммерческой недвижимости, можно узнать в этой статье.

Похожие записи:

• Молочная кухня в Москве: состав продуктовых наборов и порядок их получения
• Приказ о выдаче подотчетных сумм
• Программа «Молодая семья» — 2023: что нужно знать