Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Психиатр для сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.
Каких людей признают недееспособными?
«Недееспособный человек» — понятие не только медицинское, но и юридическое. В соответствии со статьей 29 ГК РФ, такими признают людей, которые не способны понимать значение своих действий и не могут их осознанно контролировать.
Важно понимать: недееспособность бывает не только постоянной, но и временной. Например, продавец может быть здоровым, но за неделю до сделки он ушел в глубокий запой или начал принимать наркотики. Или человек страдал психическим заболеванием, но потом наступила стойкая ремиссия, и его признали дееспособным. Важно, в каком состоянии он находился на момент заключения договора.
Все сделки с недвижимостью, принадлежащей недееспособным гражданам, могут заключать только их официальные опекуны, с разрешения органов опеки. Конечно же, нет нужды оценивать психическое состояние каждого человека, который собирается продать квартиру или гараж. Но это очень желательно сделать, если есть некоторые «тревожные звоночки».
Почему стоит обратиться в клинику «ПрофМедЛаб»?
Акт освидетельствования психиатром станет надежным аргументом только в случае, если соблюдены все нормы закона и правила проведения процедуры.
Услуга освидетельствования психиатром в клинике «ПрофМедЛаб» соответствует всем установленным требованиям:
- Наша клиника имеет лицензию, дающую право на осуществление такой деятельности. У наших врачей-психиатров есть сертификаты, подтверждающие их квалификацию.
- Наши психиатры хорошо знают правила процедуры. Они проводят освидетельствование только с согласия пациента, в начале осмотра подробно рассказывают, кто они такие, зачем здесь находятся, и что собираются делать.
- По результатам освидетельствования мы выдаем официальный документ, акт установленного образца. В случае суда он будет принят как веское доказательство.
Как и где можно получить справки?
Справки о дееспособности продавца, которые могут потребоваться при сделках купли-продажи квартир, нужно получить в соответствующих медицинских учреждениях государственного типа – психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства продавца квартиры.
Эти справки выдаются бесплатно. При продаже квартиры риэлторы советуют покупателю присутствовать вместе с продавцом при получении справки, чтобы исключить вероятность использования поддельного документа при подписании договора.
Как еще можно проверить дееспособность?
Чтобы проверить дееспособность, нужно оценить человека при личном общении, пообщаться с родственниками, обратить внимание на его профили в социальных сетях. Показательно будет наличие у продавца квартиры водительских прав или разрешения на владение оружием. Подобный признак также является косвенным подтверждением дееспособности, но обычно этот способ не подводит.
Если сделка заверяется нотариально, то нотариус выступает гарантом того, что при совершении сделки человек был дееспособен. Также при возникновении подозрений он имеет полномочия проверить информацию на продавца по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и запросить полные данные из Росреестра, где указывается факт недееспособности (при его наличии). Более того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов и передачи имущественного права, которая также является прямым доказательством адекватного состояния гражданина, совершающего сделку.
И есть еще один способ удостовериться в дееспособности участника сделки. Можно запросить у него справку об отсутствии какой-либо опеки над ним, что гарантирует полную дееспособность человека. Получить эту справку можно в Органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
Нужна ли справка из ПНД при продаже недвижимости?
Справка ПНД для сделки с недвижимостью не является обязательным документом, который должен предоставить собственник. Но в случае возникновения конфликтов между сторонами, она может защитить права покупателя и доказать правомерность его действий. Прежде всего, потенциальный покупатель может быть спокойным, что никто не пытается воспользоваться нездоровым человеком и продать имущество без его согласия.
Для заключения договора купли-продажи продавец должен подтвердить документально свою правоспособность. Для этого он предоставляет документ, подтверждающий его права на имущество (выписку из ЕГРН, документ, на основании которого он владеет объектом). Кроме этого, он обязан доказать свою дееспособность. Это означает, что гражданин совершает осознанные поступки. Сделать это можно с помощью справки из психдиспансера.
Полномочия владельца имущества тщательно проверяются перед подписанием договора. Что касается дееспособности, этот момент часто упускают из вида. Хотя игнорирование этой процедуры часто чревато серьезными негативными последствиями. Чтобы не потерять деньги и недвижимость, лучше до подписания сделки попросить предоставить продавца справку из психоневрологического диспансера.
Справки из наркологического и псхоневрологического диспансеров давали сведения лишь о том, что данное лицо не стоит у них на учете, но не давали гарантии того, что именно в данный момент при заключении сделки оно отдает отчет своим действиям и не пребывает в состоянии психического заболевания. Появление такой услуги, как освидетельствование на сделке, позволяет забыть данные риски, так как проведения медицинского освидетельствования, которое происходит непосредственно перед сделкой, защищает от подделок бланк лицензированного врача с его заключением, подписью и печатью, а также результатами проведенных экспресс анализов. Данный документ является надежной опорой в суде, в случае непорядочности продавца, и гарантией сохранности ставшего вашим имущества.
При каких случаях рекомендовано получить справку?
Сама по себе справка из ПНД – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:
- продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
- продавец ранее лечился от психических расстройств;
- добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
- продавец – человек пожилого возраста;
- продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
- параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
- нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).
Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.
Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом
Что же делать в случае, если сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег. Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.
Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь и покупателю, и продавцу. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными.
Действия психиатра на освидетельствовании
В назначенный день психиатр клиники «М-Трезвость» приезжает в назначенное место на встречу с продавцом. Специалист беседует с человеком, задает специальные вопросы, проводит ряд тестов и исследований.
- Проверяет человека на алкогольное и наркотическое опьянение.
- Определяет сатурацию и частоту пульса.
- Интересуется самочувствием пациента, спрашивает нет ли жалоб, собирает анамнез.
- Проводит внешний осмотр, проверяет область вен на руках и ногах на предмет следов от инъекций.
- Делает экспресс-анализ крови и мочи на наличие и концентрацию остатков алкоголя и ПАВ.
- Проводит оценку внимания, памяти и интеллекта.
- Анализирует психическое состояние. Определяет не находится ли продавец в депрессии, не испытывает ли слуховых и зрительных галлюцинаций.
- Дает оценку когнитивных способностей, определяет насколько развита речь, внимание, концентрация и т. д.
Выезд психиатра на сделку с недвижимостью – гарантия безопасности для обеих сторон. Сделка состоится в том случае, если каждый из участников в момент подписания договора был дееспособен.
Если психиатр клиники письменно зафиксировал психический статус участников (или какой то одной стороны), признать сделку недействительной в суде невозможно. Покупатель может быть уверен, что не потеряет деньги.
Почему не эффективны справки из ПНД и НД
В последнее время юристы и риелторы, сопровождающие переговоры по заключению контрактов различного уровня по продаже недвижимости, не удовлетворяются справками из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Это разумное решение, поскольку такие документы лишь удостоверяют факт того, что гражданин не состоит на учете в этих учреждениях, но не определяет не только его дееспособность, но и наличие или отсутствие у него психического расстройства.
С появлением такой услуги, как освидетельствование на сделке с участием профессионального психиатра, порядок проведения и задачи которого регламентированы законодательством Российской Федерации о психиатрической помощи, все возможные риски со стороны недееспособности партнеров исключаются.
Освидетельствование перед сделкой врачом-психиатром всегда начинается с представления доктора и объяснения цели осмотра. Только после согласия участника сделки на психиатрическое освидетельствование начинается психиатрическое интервьюирование (опрос). На основании полученных данных психиатр пишет заключение на соответствующем бланке, заверяет подписью и личной печатью. Это заключение может использоваться в суде при попытке признания сделки недействительной.
При необходимости специалист может быть приглашён в суд как свидетель.
Мы рекомендуем проводить освидетельствование психиатром перед сделками всех видов (покупка-продажа квартиры/машины, оформление завещания/дарения, оформления доверенности). Только это позволит Вам на 95% быть уверенным, что совершенная сделка останется в силе навсегда!
Если человек, с которым Вы собираетесь заключить сделку, категорически отказывается от психиатрического осмотра, скорее всего у него есть на это основания, а Вам следует избегать с ним деловых контактов.
Берегите себя и свои средства. Обращайтесь к профессионалам!
Мы не требуем, мы просим…
У кого следует попросить подобные справки? Ответы специалистов сводились к тому, что у всех: риэлторы не намерены как-то предварительно оценивать будущих участников сделки на предмет того, стоит или не стоит отправлять их НД и ПНД. «Грамотный риэлтор не станет брать на себя функцию по внешнему виду определять, насколько вменяем человек, — отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). – Он приложит максимум усилий для того, чтобы обезопасить своего клиента от возможных судебных разбирательств».
«Справку у продавца наши риэлторы просят практически всегда», — соглашается Луиза Каширская, генеральный директор агентства «Горжилсервис», член Гильдии риэлторов Москвы. Иногда, добавляет эксперт, этого требует покупатель.
Здесь, правда, коренится одна проблема: подавляющее большинство продавцов «вторички» – непрофессионалы. Свою квартиру они продают в первый раз в жизни и, естественно, не знают о принятых на рынке правилах. Услышав о необходимости справок, да еще из столь одиозных заведений, многие, что называется, «встают на дыбы»: «Вы что меня, психом считаете?!». Поэтому запрашивать необходимые документы следует, соблюдая определенную деликатность. «Требовать – это как-то жестко, — комментирует ситуацию Кирилл Политов («Кредит Макс»). – Предоставить справку на сделку не требуют, а просят. А если покупка проходит с помощью ипотечного кредита, то справки из НД и ПНД необходимы для последующего страхования объекта».
С другой стороны, хоть и «просят», но довольно настойчиво. Практика показывает, что добропорядочный человек, даже и «вскипев» сначала от столь бесцеремонного требования, потом остывает («раз надо – значит надо») и за справочками отправляется. А вот если нежелание предоставить данные документы присутствует постоянно, дни идут, а продавец свою непреклонную позицию не меняет – тут, вероятно, что-то нечисто. Скорее всего, данному гражданину справочку о том, что он «не состоит», и не дадут.
Есть тут еще одна «тонкость», на которую обращает внимание Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации «Лидер», — сотрудники диспансеров далеко не всегда отличаются добросовестностью и попросту «продают» справки по 2000 рублей и даже дешевле. Эксперт советует привлекать к сделке риэлтора, который может сделать запрос через милицию.
Нотариус и медэксперт: не альтернатива, а дополнение
В принципе, покупателю квартиры доступны еще два способа упрочить свои позиции в будущем (гипотетическом) суде на мотив «а был ли продавец вменяем?». Первый – заключать куплю-продажу нотариально. По закону, нотариус обязан убедиться в дееспособности участников сделки – соответствующая запись всегда делается в конце нотариально заверенного договора. Но тут выяснились и печальные обстоятельства. «С одной стороны нотариус как участник сделки действительно несет ответственность за свою деятельность, — отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). – С другой – наше законодательство, увы, выстроено таким образом, что весьма проблематично будет взыскать деньги с такого нотариуса, если сделка дойдет до судебного разбирательства. По крайней мере, я с такими случаями не знаком». Добавим от себя, что нотариальное оформление сделки обходится в разы дороже, чем безнотариальное, и по этой причине не менее 90% участников выбирают последнее (т.н. «простая письменная форма»).
Второй способ – привлечь медицинских экспертов прямо на сделку. С некоторых точек зрения он идеален: например, недобросовестный продавец не сможет, получив все положенные справки, выпить водки непосредственно перед заключением договора (или даже сразу после), а потом отправиться на медобследование, заявляя, что подписывал бумаги он выпимши и не понимал, что же в этих бумагах. Медэксперт на сделке освидетельствует, что в данную секунду человек трезв и вменяем.
Но есть и проблема – ангажированность такого эксперта. На суде наверняка можно будет поставить вопрос о том, что поскольку данное медицинское светило приглашалось покупателем (или представляющим его интересы агентством недвижимости), то доверять выводам данного врача не стоит. Кроме того, есть психические заболевания, которые не всегда проявляются – дело тут не в квалификации врача, а в том, что в определенные периоды времени они в принципе не видны. «Всегда существует опасность, что болезнь проявится со временем и свершившаяся сделка будет оспорена», — говорит по этому поводу Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».
…Вывод, в общем, простой: и нотариус, и медэксперт – это дополнительные меры защиты. И применять их нужно не вместО, а вместЕ с получением справок из НД и ПНД.
или любым другим юридически важным событием.
Психиатрическое освидетельствование перед сделкой осуществляется для определения (подтверждения) сделкоспособности гражданина, то есть его способности к свободному волеизъявлению в момент оформления договора купли-продажи, дарения, завещания, иждивения, оформления брака, брачного контракта и т.д. Не каждый врач психиатр может провести с точки зрения доказательности данную процедуру, здесь должны применяться специалистом судебно-психиатрические познания. Для того чтобы оценить сделкоспособность, т.е. то, что гражданин может понимать значение своих действий и руководить ими в момент оформления сделки, необходимо помимо диагностики отсутствия или наличия психического расстройства учесть в динамике личностные особенности, а также микро- и макросоциальные адаптационные факторы. Из личностных особенностей важны такие юридически значимые, как повышенная внушаемость, подчиняемость, ведомость, подверженность чужому влиянию. При оценке социальных факторов важно учитывать наличие или отсутствие психотравмирующих, субъективно сложных жизненных обстоятельств. Выявление у гражданина тяжелого психического расстройства либо сочетания многих факторов (негрубое нарушение психики + такие особенности личности как повышенная внушаемость, подчиняемость + неблагоприятные социальные условия) могут привести в случае возникновения гражданского дела к признанию гражданина несделкоспособным (при этом никто его не лишает дееспособности), а сделки недействительной. Вот для того, чтобы это не случилось, и проводят освидетельствование.
Освидетельствование проводится чаще всего лицам, которые наблюдаются у психиатра и ранее лечились в психиатрических больницах либо злоупотребляют алкоголем и наркотиками либо находятся в преклонном возрасте и страдают многими соматическими заболеваниями, включая церебросклероз, либо страдают онкологическим заболеванием, в зону поражения которого попадает и центральная нервная система. Освидетельствование – это добровольная процедура. Она может проводиться только психиатром либо в ней может принять участие еще медицинский психолог. Очень важно, чтобы психиатр являлся судебно-психиатрическим экспертом и дал развернутое заключение с подробным описанием психического статуса, в котором должна быть отражена, в том числе мотивация, поступков гражданина. Длиться освидетельствование в среднем 1-2 часа. Помимо клинической беседы и наблюдения гражданин может быть подвергнут тестированию. Участие психолога повышает уровень доказательности результатов освидетельствования.
Медицинское освидетельствование для определения состояния опьянения
Такое освидетельствование чаще производят по направлению сотрудников дорожно-постовой службы. Причиной тому может быть дорожно-транспортное происшествие или ситуация, когда водитель, по мнению должностного лица находится в состоянии опьянения.
Проводит процедуру специально обученное должностное лицо. При этом в обязательном порядке используется техническое средство, фиксирующее результат на бумажном носителе. Прибор для регистрации паров алкоголя должен своевременно проходить поверку. Об этом должна иметься соответствующая запись в его паспорте.
Следует знать! Факт приема алкоголя считается доказанным при превышении его концентрации 0,16 мг в литре выдыхаемого воздуха.
При отказе от аппаратной пробы либо при несогласии с ее результатами свидетельствуемого осматривает врач психиатр-нарколог. Такое действие носит название медицинское освидетельствование на состояние опьянения.
Производит обследование медицинский работник, имеющий соответствующий сертификат. Правомочным будет лишь заключение, выданное организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. Все действия врача при медицинском освидетельствовании водителей регламентированы «Постановлением Правительства РФ от 04.09.2012 N 882». По окончании процедуры в трех экземплярах составляется соответствующий Акт, который заверяется подписью специалиста и печатью медицинского учреждения. Один из экземпляров Акта должен быть выдан обследованному лицу.
В случаях, когда свидетельствуемый находится в беспомощном состоянии, что возможно в результате травмы или тяжелой интоксикации, исследуют биологические жидкости организма (кровь, моча), Акт при этом составляют позднее, на основании лабораторных данных.
Психиатр для сделок с недвижимостью
Мы открыты в пн-пт с 8 до 20, в субботу — с 9 до 18.
Врач на дом
Обновлено: 14 октября 2021 1196
Покупая недвижимость, стоит помнить о многих подводных камнях. Существует множество ситуаций, когда сделку можно оспорить, и суд встанет на сторону продавца. Например, если продавец является недееспособным из-за психического заболевания, или он здоров, но не осознавал своих действий на момент заключения договора купли-продажи.
В таком случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, в соответствии со статьей 177 ГК РФ. Покупатель потеряет недвижимость. По закону он должен получить обратно свои деньги, но чаще всего оказывается, что продавец успел их потратить, и ему нечем возместить такую сумму.
Остается рассчитывать только на небольшие отчисления с пенсий и социальных выплат.
Эту схему часто используют мошенники. Иногда недееспособный человек продает недвижимость без злого умысла, но потом оказывается, что он передумал, или объявляются родственники. Чтобы защититься от таких ситуаций, можно самостоятельно инициировать проверку продавца психиатром:
- Если психиатр признает продавца недееспособным, то это оградит вас от заключения опасной сделки.
- Если же продавец будет признан здоровым, но в будущем станет это оспаривать, то в суде у вас будет надежный аргумент — бумага, подписанная врачом-экспертом.