Недвижимость в лизинг — обеспечь свой бизнес крышей над головой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимость в лизинг — обеспечь свой бизнес крышей над головой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.

Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.

Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.

До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

В чем заключаются особенности лизинга недвижимости?

• Индивидуальный подход. В лизинге нет ограничений по конечной сумме, в каждый конкретный случай рассматривается персонально, учитывается специфика бизнеса и платежеспособность клиента
• Долгосрочность. Чаще всего договор заключается на несколько лет. После истечения срока договор можно продлять
• Невысокий, по сравнению с кредитом, процент годового удорожания. Если первоначально вносится большой аванс – переплата уменьшается
• Невысокий процент аванса. Некоторые фирмы предлагают лизинг с нулевым первоначальным платежом, в этом случае часто необходимо предоставить дополнительные гарантии
• Страхование. Предмет договора страхуется на весь срок действия соглашения. Сумма страховых взносов может быть разделена и включена в выплаты по лизингу
• Чаще всего от клиента не требуются дополнительное обеспечение (залог, поручительство)
• Договор прозрачный и не содержит скрытых условий
• Минимальный набор документов для совершения сделки, в отличие от процедуры получения кредита в банке
• Быстрота принятия решения по сделке

Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг

Олег Сухов:

“Когда мы только планировали новое направление бизнеса, сразу встал вопрос с производственным помещением. Его мы нашли довольно быстро, но для приобретения пришлось бы крупную сумму выдергивать из оборота, а это совсем нас не устраивало. Выбор стал между банковским кредитом и лизингом от «ВТБ». Выбрали второй вариант. Нам предложили хорошие условия: первый взнос всего 10% без дополнительных залогов. Менеджеры молодцы, сделку провели оперативно и проценты получились терпимые”.

Дмитрий Песков:

“После открытия бизнеса довольно долго снимали помещения, но нам это надоело. Решили купить свое. Кредит малому бизнесу получить сложно, а когда особо закладывать нечего, то совсем нереально. Поэтому выбрали лизинг в Альфа-Лизинг. Поначалу у нас было много вопросов, из-за чего согласование проходило долго. Но сотрудники молодцы, все объяснили и растолковали. Помогли они и график удобный согласовать. Сейчас спокойно платим лизинговые платежи и не переживаем, что арендодатель нас может попросить съехать почти в любой момент”.

Евгений Реутов:

“За 8 лет существования бизнеса у меня офис находился в 3 разных местах. Переезжали по различным причинам, обычно из-за поднявшейся аренды. Поразмыслив, я решился на лизинг недвижимости в МКБ. Порадовали условия, платежи и переплата сразу фиксируется в графике, и ничего затем не меняется. Это позволяет мне спокойно планировать расходы на будущее. Договор без скрытых условий. Составили все честно и с минимальными первоначальными затратами собственных средств”.

В рамках лизинга предприниматель может получить в пользование для последующего выкупа коммерческие помещения (административные, выставочные, торговые, офисные здания), апартаменты, производственные площади (склады, логистические объекты, цеха, отдельно стоящие строения), сельскохозяйственные (помещения для животноводства и растениеводства, теплицы) — любые аналогичные площади и бизнес-объекты.

1. Лизинг коммерческой недвижимости и промышленных помещений для юридических лиц доступен на срок от года до десяти лет.
2. Сумма кредитования — от 1 до 100 млн рублей в среднем. В зависимости от потребностей бизнеса сумма лизинга может быть увеличена.
3. Ведущие компании, работающие в сфере лизинга, отслеживают предложения по продаже производственных и коммерческих помещений, офисных зданий и земельных участков, гарантируя своим клиентам лучшие цены для удовлетворения всех потребностей.
4. Авансовый платеж составляет от 10 % до 30 %. Первоначальный взнос может быть 0 %, но такие условия чаще доступны постоянным клиентам и крупным компаниям с большим оборотом средств.
5. Регулярные платежи фиксируются на продолжительный период времени и не зависят от внешних рыночных факторов. График взносов может быть индивидуальным (для собственников сезонного бизнеса), ежемесячным и ежеквартальным, с предоставлением грейс-периода.

Лизинг недвижимости: в чем выгода?

В Москве для юридического лица покупка квартиры, офиса или склада в лизинг — выгодная инвестиция в собственное предприятие. Оформляя коммерческую недвижимость в лизинг, предприниматели могут сразу использовать выбранные площади для своих нужд сразу после подписания договора и перечисления аванса. Размер ежемесячных лизинговых платежей сопоставим со стоимостью аренды промышленного или складского помещения. При этом нет нужды переживать о том, что собственник недвижимости поднимет арендную плату или расторгнет договор. На этом преимущества программы не заканчиваются:

• представители малого и среднего бизнеса обязательно ценят низкие авансовые платежи, которые позволяют экономить средства в обороте;
• дополнительное обеспечение сделки не требуется, поскольку объект недвижимости выполняет эту роль, оставаясь в собственности лизинговой компании или банка;
• на условиях лизинга можно приобрести как помещение в новострое, так и на вторичном рынке;
• бизнесмены получают налоговые преференции (НДС возмещается полностью, выплаты по налогу на имущество сокращаются, полученные объекты проходят ускоренную амортизацию);
• после окончания срока действия договора выбранный объект можно выкупить по остаточной стоимости.

Чем лизинг отличается от ипотеки?

Лизинг и ипотека в чем разница и на какие принципиальные моменты важно обратить внимание:

1. Ипотека – это покупка квартиры в долгосрочный кредит, который заемщик берет у банка. Договор составляется между банком и покупателем. Лизинг – длительная аренда с выкупом. Фирма приобретает жилье у застройщика или банка, а потом предоставляет его в долгосрочную аренду с последующим правом выкупа. Участники договора – лизинговая компания и покупатель;
2. Договор лизинга заключается сроком на 10 лет, не более. Ипотеку можно оформить на 20 – 25 лет;
3. Жилье, купленное в ипотеку, сразу после оформления документов переходит в собственность покупателя. Лизинговая квартира на протяжении всего срока аренды принадлежит компании лизингодателю, только после выплаты всей суммы жилье по договору купли-продажи передается в собственность покупателю;
4. Лизинг в отличие от ипотеки менее зарегулирован, компании предлагают гибкие условия ежемесячных взносов, разные размеры первоначального разового платежа.

Как работает схема лизинга с жилой недвижимостью?

Что такое лизинг квартиры простыми словами:

• фирма приобретает квартиру у застройщика или банка;
• покупатель заключает с этой фирмой договор аренды жилья с условием, что когда он выплатит стоимость квартиры, она будет передана ему в собственность;
• при заключении сделки нужно уплатить первоначальный взнос, который составляет от 10 до 40 процентов от общей стоимости квартиры;
• ежемесячно вносится установленная арендная плата плюс дополнительная сумма, идущая в счет покупки квартиры;
• когда вся сумма за квартиру выплачена, по договору купли-продажи она переходит в собственность покупателя;
• если арендатор не выполняет взятые на себя обязательства, то договор может быть расторгнут с выплатой штрафных санкций и неустоек;
• если компания лизингодатель обанкротится, то сделка расторгается, с возмещением денежного ущерба.

Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп

Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.

Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.

Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.

Что лучше: лизинг, аренда или кредит

Не всегда у предпринимателя есть в наличии полная сумма на приобретение нужной недвижимости. Оформлять банковский кредит долго, и всегда есть риск, что банк не одобрит его. Также достаточно сложно найти полностью устраивающий объект для аренды. Даже если получилось его найти, редко какой собственник готов продать свою недвижимость после окончания срока аренды. Предпринимателю придется либо продлевать договор и продолжать платить за съем, либо искать новое помещение и переезжать.

Гораздо выгоднее юридическим лицам взять недвижимость в лизинг, особенно, при средней и долгосрочной аренде. Так вы сможете существенно сэкономить на налоге на прибыль и в несколько раз снизить затраты компании по налогу на имущество. Арендные платежи не зависят от внешних рыночных факторов и фиксируются на длительный промежуток времени. Лизинг коммерческой недвижимости как альтернатива аренде позволяет приобрести объекты без извлечения средств из оборота компании, а значит, сохранить ресурсы для развития бизнеса.

Понятие и разновидности лизинга

Под соглашением лизинга принято понимать договор долгосрочной аренды с внесением ежемесячных платежей. По окончанию выплат недвижимость переходит в полное владение арендатора. Процедура схожа с процессом кредитования, но вместо банка посредником выступает лизинговая фирма.

На практике действуют следующие виды лизинга:

• финансовый, то есть по окончанию срока выплат, имущество переходит в полноценное владение арендатора;
• операционный, то есть договор аренды может составляться многократно до того момента, пока не истечет срок службы объектов;
• прямой, когда в аренду собственность сдается владельцем недвижимости;
• возвратный – самый распространенный вариант, при котором хозяин объекта продает недвижимую собственность лизинговой компании, которая в дальнейшем передает собственность в аренду юридическому лицу на правах долгосрочного пользования, а после окончания аренды имущество возвращается первому владельцу.

Механизм лизинга для юридических лиц

Как показывает практика, самый выгодный вариант оформления договора лизинга, это участие трех сторон. Пошаговая деятельность:

1. собственник коммерческой недвижимости продает собственность лизинговой компании;
2. лизинговая фирма передает имущество в длительное пользование юрлицу для целевого использования;
3. юридическое лицо получает имущественные права на объект по окончанию срока действия договора аренды или же, при досрочной выплате денежной суммы, равной стоимости полученного в аренду объекта.

Юридическое лицо также может передавать свою собственность по договору лизинга. То есть юрлицо продает недвижимость лизинговой фирме, но остается фактическим собственником объекта. Лизинговая компания передает имущество в аренду, а после окончания срока пользования, собственность возвращается юридическому лицу.

Особенности покупки объектов недвижимости на основании договора лизинга юридическими лицами:

• в отличие от физических лиц для компаний не устанавливается лимит на стоимость покупки, то есть индивидуальные ограничения могут устанавливаться отдельно для компаний (также отдельные лизинговые компании предусматривают ограничения в 150 миллионов рублей на цену коммерческого имущества);
• средняя продолжительность соглашения лизинга составляет примерно 10 лет, но это не исключает возможность его продления;
• размер процентов зависит от суммы первого взноса, и варьируется в пределах 8% от общей стоимости объекта недвижимости;
• необходимость внесения первого взноса зависит от условий работы лизинговой компании, и требуется не всегда (все зависит от условий лизинговой компании);
• недвижимая собственность подлежит обязательному страхованию, а сумма страховки удерживается с участников в соответствии с условиями подписанного договора (допускается деление суммы страховки на маленькие части на весь период действия договора);
• как правило, по окончанию выплат, недвижимость переходит в полноценное владение арендатора.

Особенности лизинга недвижимости

Сделка подразумевает заключение трехстороннего соглашения. В соответствии с правилами лизингодатель за собственные или заемные средства выкупает объект у продавца с последующей передачей в пользование лизингополучателю. Задача последнего – своевременное внесение платежей согласно предварительно согласованному графику. Как только будет погашена вся стоимость, покупатель сможет оформить право собственности. Среди ключевых параметров такой процедуры:

• первоначальный взнос – почти всегда обязательное условие, подразумевающее передачу часть средств сразу после подписания договора (обычно 10-20%);
• график внесения платежей – разрабатывается индивидуально с учетом финансовых возможностей клиента.

Особенности лизинга коммерческой и жилой недвижимости

Продавцом недвижимости могут быть:

1. юридические лица и индивидуальные предприниматели на общей системе налогообложения, т.е. которые работают с НДС;
2. юр. лица и ИП, применяющие специальные режимы (УСН, ЕНВД, ЕСХН), т.е. которые работают без НДС;
3. частные лица.

По программе лизинг недвижимости Вы можете приобрести:

1. коммерческую недвижимость, магазины для организации розничной торговли и оказания услуг;
2. офис в лизинг;
3. складские объекты для хранения сырья и готовой продукции;
4. квартира в лизинг;
5. промышленные цеха и мастерские для организации производства.

Условия для получения лизинга

Важным условием для получения лизинга на недвижимость является балансовая стоимость объекта, которая должна равняться рыночной стоимости. Однако на практике, она многим меньше, в силу этих обстоятельств компания вынуждена проводить переоценку объекта. Переоценка объекта влечёт за собой уплату налога на прибыль и НДС, которая появляется при лизинговом договоре купли продажи с банком.

Существует ещё одна причина, которая заставляет лизинговые компании внимательно присматриваться к лизингу объектов недвижимости. Дело в том, что недвижимость регулярно растёт в цене и ни коем образом не теряет своей ликвидности на вторичном рынке. Таким образом, если одна из сторон примет решение в судебном порядке расторгнуть договор, то объект недвижимости вернётся к лизингодателю, после чего он всё равно сможет на нём заработать, но при условии, что данный объект был изначально ликвидным.

Финансовая аренда объектов недвижимости имеет преимущества и для лизинговых компаний в том числе. Этот бизнес считается высокодоходным, а риск лизингодателя утратить предмет лизинга сводится к минимуму.

В случае, если недобросовестный лизингополучатель станков может перевезти их куда угодно и спрятать, то в ситуации с объектами недвижимости всё куда более сложно. Построенные здания и земельные участки переместить невозможно.

Предложение лизинговых услуг в Екатеринбурге

Ключевая фигура в схеме покупки жилья в лизинг – это лизингодатель (лизинговая компания). В Екатеринбурге имеется несколько таких компаний, но с жилой недвижимостью работает только одна – «ВТБ24 Лизинг». С её помощью можно приобрести практически любой объект жилой недвижимости, в том числе коттеджи и доли в квартирах, а также апартаменты. Главное, чтобы объект обладал ликвидностью и не имел тёмного прошлого. Размер аванса (начального взноса клиента) – от 10% до 50% стоимости объекта, срок договора до 10 лет. Специфика рынка лизинговых услуг такова, что на нём присутствуют в основном бизнесмены – собственники бизнеса. Они берут в лизинг промышленное оборудование и здесь же оформляют лизинг на покупку жилья. Это, кстати, отражается на потребительских предпочтениях клиентов – в основном в лизинг приобретаются объекты не самые дешёвые – от 5 млн руб.

До недавнего времени жители уральской столицы могли покупать квартиры в лизинг с помощью московской «Межрегиональной жилищной корпорации» (МРЖК). Эта компания работала дистанционно, в том числе с Екатеринбургом. Однако в 2015 году она начала сворачивать свою деятельность. Сегодня МРЖК работает в пассивном режиме – то есть получает арендные платежи от граждан, получивших квартиры, но новых покупок не производит.

Зато недавно в Екатеринбурге начали работу представители другой московской организации – ООО «Стройкасса», которая позиционирует себя как «Программу лизинга недвижимости». Впрочем, в схеме, предлагаемой «Стройкассой» лизинг сочетается с технологиями жилищных накопительных кооперативов. Человек заключает договор со «Стройкассой», после чего в течение нескольких лет делает небольшие ежемесячные взносы (от 2,5 до 7,5 тыс. руб.). За это время должна подойти очередь и «Стройкасса» предложит человеку квартиру, которую тот сможет приобрести в лизинг. Срок лизинга до 15 лет. Договор лизинга регистрируется в ЕГРН и после выплаты последнего взноса объект автоматически переходит в собственность лизингополучателя (гражданина). Компания работает чуть более 2 лет и пока до стадии вселения в квартиру и заключения лизингового договора дошли только 4 человека: трое в Минске, один в Мурманске.

Нурия Нуртдинова представитель ООО «Стройкасса» в Екатеринбурге В Екатеринбурге уже есть участники нашей программы, но квартиры они начнут получать через пару лет. А в Челябинске этот этап начнётся раньше – там люди состоят в программе дольше.

В Екатеринбурге существовало несколько организаций, работающих по похожей схеме – то есть привлекающих средства граждан и обещающих в перспективе им жильё. Как правило, они были зарегистрированы как жилищные накопительные кооперативы (ЖНК «Строим вместе», «Строим вместе с нами», «Шарташ» и пр.). Все ЖНК давно прекратили свою деятельность. Многие – со скандалом. Сегодня в Екатеринбурге действует только одна организация со сходной процедурой покупки жилья – Уральский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан (входит в ГК «Северная казна»). Этот кооператив работает с начала 2009 года и до сегодняшнего дня выполняет все обязательства перед пайщиками.

Можно ли купить жилье на «вторичке»?

Указ №109 такую возможность не исключает. Однако «АСБ Лизинг» сегодня сотрудничает только с застройщиками, выкупая у них квартиры со всеми правоустанавливающими документами. Таким образом компания страхует себя и клиентов от недобросовестных продавцов.

Если в кредит можно взять жилье на этапе строительства, когда квадратный метр стоит дешевле, то в лизинг — только готовое жилье. Схема проста: человек выбирает понравившуюся квартиру, а подготовкой всех документов и договора сотрудники лизинговой компании займутся самостоятельно. Специалисты также берут на себя сопровождение процедуры по госрегистрации сделки, страхование жилого помещения и так далее.

Кроме квартир в многоэтажках, в лизинг можно купить и индивидуальные одноквартирные дома от застройщиков. В таком случае до погашения платежей в собственности лизингодателя будет находиться дом, а участок за ним будет закреплен на праве аренды.

Похожие записи:

• Выплата участнику доли при выходе из ООО
• Уроки рукопашного боя для детей
• Договор безвозмездного пользования нежилым помещением