Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при оформлении ипотеки: образец договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Что такое брачный договор?
Брачный контракт (договор) – новое явление, к которому пока относятся с опаской. Чаще его заключают обеспеченные люди. Но если у супругов средний доход, он также может быть полезен.
Изначально все приобретенное в браке является общим. Даже если один супруг купил квартиру и оформил ее на себя, то жилье становится собственностью двух супругов. Без разделения на доли и части.
Зачем нужен брачный контракт? Чтобы изменить общее правило об общей совместной собственности супругов. Брачный договор позволяет закрепить другие режимы всего имущества или его части.
С юридической точки зрения брачный договор – это сделка с определенными правами и обязанностями супругов. Ее исполнение так же обязательно, как исполнение договора купли-продажи или любого другого гражданского договора между лицами.
Брачный договор и развод
Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.
Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:
- Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
- Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
- Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.
Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Брачный договор и развод
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.
Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:
- Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
- Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
- Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.
Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.
Как правильно составить договор
Составление брачного договора для ипотеки в Россельхозбанке следует доверить юристу. Решили действовать самостоятельно – придерживайтесь следующих правил:
Рекомендуемая статья: Как рассчитать ипотеку онлайн в Сбербанке — инструкция
- в подробностях опишите все условия соглашения;
- заключение возможно до и после регистрации отношений;
- потребуется нотариальное заверение документа;
- исключите пункты, противоречащие закону;
- не добавляйте требования, ограничивающие права сторон;
- контракт должен регулировать только имущественные отношения;
- при нарушении положений соглашения, его можно расторгнуть ();
- либо расторжение происходит по взаимному согласию;
- в силу документ вступает после заключения брака.
- Взяли ипотеку, будучи в браке с брачным соглашением. Сейчас разводимся. В контракте указано, что жена должна погашать самостоятельно кредит за жилье. Может ли суд при разводе изменить условия погашения ипотеки?
Да, если такое требование предъявит кредитор. Если же супруга подтвердит свою платежеспособность и отсутствие потребности в сторонней финансовой помощи, то условия останутся прежними.
- Составили брачный договор, при котором супруг выступает заемщиком в банке и собственником квартиры. Как мне не «остаться с носом» в случае развода? Ипотеку платим вместе. Соглашение было составлено по требованию банка.
- Можно ли аннулировать контракт при ипотеке?
- Можно ли заключить соглашение после развода?
- Как проходит процедура расторжения брачного договора при ипотеке и/или признание его недействительным?
Правила изменения, расторжения и признания брачного договора при ипотеке недействительным закреплены в статьях 43—44 СК РФ. Контракт можно аннулировать по взаимному согласию. В этой ситуации раздел имущества будет происходить по закону. Прекратить действие соглашения по инициативе только одной из сторон можно, если другой участник правоотношений игнорирует свои обязательства. В этом случае потребуется проинформировать кредитора об аннулировании соглашения. Соответствующие правила закреплены в статье 46 СК РФ. Финансовая организация оставляет за собой право скорректировать условия погашения обязательств или выдвинуть требования о досрочной выплате долга. Подобная мера применяется, если сложившаяся ситуация ведёт к повышению рисков. Дополнительно брачный договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
- Возможно ли заключить брачный договор во время отсутствия одного из супругов (находится в длительной командировке-полгода-в другой стране)? Или брачный договор составляется при обоюдном присутствии?
Брачный договор заключается в письменной форме и заверяется у нотариуса. Личное присутствие сторон обязательно, привлечение доверенного лица запрещено.
- Хотим взять ипотеку, но возраст мужа для банка не соответствует. Банки советуют перед одобрением ипотеки заключить брачный договор. Как можно заключить, если сумма не одобрена в связи с возрастом, соответственно и не выбрана недвижимость?
Брачный договор предназначен для урегулирования имущественных прав и обязанностей супружеской пары в браке, а также после развода. Предметом контракта может выступать приобретаемое в будущем имущество, в том числе условия ипотечного кредитования, определение порядка погашения займа, права и обязанности супругов в отношении приобретенной недвижимости.
- Как составить брачный договор, для получения ипотеки, она гражданин РФ, а я нет?
Порядок заключения брачного контракта предусмотрен Семейным кодексом РФ. Следует учитывать, что документ может не действовать на территории иностранного государства, гражданином которой является один из супругов. А в случае с ипотекой, указанные в договоре обязательства могут не предоставляться банком иностранным лицам.Для заключения соглашения необходимо согласие сторон. Нотариальное удостоверение обязательно. Документ направлен на урегулирование финансовых и имущественных отношений между супругами. Брачный договор при ипотеке должен содержать такие положения: – определение заемщика, созаемщика; – режим собственности (указание долей); – порядок внесения первоначального взноса; – выбор регулярного плательщика кредитных платежей и дополнительных расходов; – указание источников дохода; – режим ответственности по денежным обязательствам; – распределение прав и обязанностей в случае развода.Если соглашение оформляется одновременно с ипотекой, то можно указать конкретные сведения: ‒ квартира или дом: · адрес; · технические характеристики; · общая/жилая площадь и т.д. ‒ банковское учреждение (наименование, юр.адрес); ‒ кредит: · общая сумма; · размер регулярных платежей; · график погашения займа.
- Подскажите пожалуйста как определить принадлежность имущества одному из супругов, если второй супруг выступает в роли поручителя?
В силу ст.34 СК РФ, все что приобретено в браке является совместным имуществом супругов независимо от того кто будет перечислять деньги по ипотечному кредиту, а кто выступать поручителем по договору. Но в брачном договоре вы вправе прописать условие, которым определите, кто вносит платежи и за кем после погашения ипотеки закрепиться право собственности (ст.42 СК РФ). Если же вы не определите право собственности на квартиру в брачном договоре, квартира будет считаться общей.
Когда невозможно подтвердить доход
На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.
Расторжение ипотечного договора
Еще одним преимуществом договора является возможность расторгнуть его в любое время, но только не после прекращения брака. Расторжение брачного контракта осуществляется только при условии обоюдного согласия мужа и жены. Данное требование регулирует статья 43 Семейного Кодекса. Однако вы должны понимать, что тогда раздел квартиры, так же как и прочего имущества, будет проходить по общим правилам согласно 34 статье СК РФ. То же самое касается и действия кредитного договора, перед которым обязанности супругов не отменяются.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится. В исключительных случаях такое происходило на практике через судебные органы и то при наличии весомых причин, повлиять на которые истец не может.
Расторжение контракта, так же как и его заключение, происходит в присутствии нотариуса, и соответственно официально регистрируется отмена документа. Но если ипотека до сих пор не погашена, то закрыть брачный договор можно будет только с разрешения кредитной организации (статья 46 СК РФ). Кроме того, представитель банка может присутствовать при расторжении договора. Более просто проходит процедура внесения изменений в брачный контракт. Для этого достаточно обоим супругам обратиться к нотариусу и высказать свои пожелания. Юрист внесет поправки и заверит новое дополнение к договору.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Чем отличается брачный договор по квартире приобретаемой по ипотеке от стандартного?
Чтобы проанализировать отличия, достаточно ознакомиться со сравнительной таблицей:
| Особенности | Ипотечный | Стандартный |
| Какие вопросы затрагивает | Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости | Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера |
| Значение для банка | Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа | Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты |
| Раздел имущества и долговых обязательств после развода | Выплачивать долг может любой супруг | Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать |
Брачный договор на ипотечную квартиру
Сложным этапом для супругов при разводе будет являться вопрос о разделе квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита . Может сложиться так, что один из супругов приобрел квартиру в ипотеку до вступления в брак, и будучи женатым оплачивал все платежи самостоятельно, а после развода супруга потребовала раздела данного имущества, аргументируя, что оно совместное.
При определении долей будут учитываться в первую очередь интересы несовершеннолетних детей (при их наличии).
Может сложиться такая ситуация, при которой супруги определят размеры долей в брачном договоре, например, если большую часть денежных средств вложил в погашение ипотеки супруг, то он имеет право на большую долю в таком имуществе.
При разделе общей собственности супругов и определении долей в этой собственности доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ). Если же в ипотечном брачном договоре будут четко прописаны доли, например, одному из супругов будет причитаться 70% недвижимости, а другому 30% , то в случае развода доли будут такими же .
Кроме того, судом учитывается согласие кредитора при разделе долга, при этом большинство банков не дают такого согласия . Несмотря на это, суды чаще всего удовлетворяют требования одного из супругов и делят ипотечную квартиру, аргументируя тем, что объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
В период брака супруги заключили ипотечный брачный договор, указав в нем режим совместной собственности на дом. После развода супруга потребовала разделить квартиру и долги по кредитному договору. При этом муж отказывался выплачивать оставшийся кредит, аргументируя тем, что на квартиру не претендует и платить не собирается. Суд требования супруги удовлетворил, указав, что, так как по брачному договору доли в приобретенной квартире были равными, следовательно, и долг по нему будет равный, а значит выплачивать его, супруги будут в равных суммах.
Какие риски может закрыть брачный договор?
Оформление брачного контракта позволяет снизить риски, возникающие при наличии ипотеки. Документ регламентирует особенности погашения кредита в случае неравного объема доходов мужа и жены. Но в результате ответственность возлагается только на одного из супругов. Дополнительно интересы лица будут защищены при расторжении брака.
Брачный контракт позволяет исключить из ипотечного кредита лицо, которое не является гражданином РФ. Если брак заключён с иностранцем, финансовая организация неохотно предоставляет деньги в долг. Это связано со сложностями, которые могут возникнуть в процессе истребования задолженности.
Шанс на отклонение заявки повышается, если один из супругов имел судимость. Однако исключение его из сделки при помощи оформления брачного договора для ипотеки повышает вероятность одобрения.
К сведению
На практике деньги на первоначальный взнос могут предоставить родители одного из заемщиков. Оформление брачного договора позволяет учесть эту особенность и в последующем повысить размер доли в недвижимости или снизить величину платежей, которые должен производить супруг.
Раздел имущества.
В первую очередь брачный договор оформляют для раздела залоговой недвижимости и распределения обязательств по жилищному кредиту. Практика показывает, что один из супругов может уклониться от выплаты ипотеки. Действие ущемляет интересы другой стороны. Оформление брачного контракта при ипотеке позволяет предотвратить развитие ситуации. В документе можно зафиксировать платежи, которые должен производить каждый из супругов.
Если ипотека оформлена только на мужа или жену, подготовка брачного контракта позволяет установить раздельный режим собственности на залоговую недвижимость. Если брак расторгнут, обязательства по погашению кредита и сама квартира перейдут только к одному лицу.
Муж/жена против кредита.
Если имущество, купленное в кредит, использовалось для нужд семьи, обязательства перед банком признаются общими. Соответствующее правило закреплено в статье 45 СК РФ. В случае возникновения задолженности взыскание по общим обязательствам обращается на всё совместно нажитое имущество. Если собственности для закрытия долга недостаточно, возникает солидарная ответственность. Это значит, что взыскания могут направить на единоличное имущество каждого из супругов.
Многие банки просят клиентов, состоящих в официальном браке, предоставлять нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение сделки. Не всегда супруг желает участвовать в ипотеке и брать на себя обязательства, которые влечет за собой получении денег в долг. В этой ситуации заключение брачного контракта при ипотеке считается единственным способом оформления кредита. Документированная договорённость распределяет права и обязанности сторон. В документе может быть обозначено, что заемщиком по ипотеке будет выступать только один супруг. На него же возлагаются все обязательства. При этом имущество не признается совместно нажитым. Оно будет находиться в собственности только того супруга, который производил погашение.
Оформляет кредит один, а платит другой.
Соглашение минимизируют риск отклонения заявки в случае невозможности подтвердить доход. На практике один из супругов может хорошо зарабатывать, но не имеет официального трудоустройства. В результате он не сможет рассчитывать на ипотеку. Кредит предоставят только официально работающему заявителю. При этом можно прописать, что частичное или полное погашение ипотеки будет производиться созаемщиком, в роли которого выступает супруг, получающий серую зарплату.
Где оформляется брачный договор для ипотеки?
Правила заключения брачного договора закреплены в статье 41 СК РФ. Здесь говорится, что документ можно подготовить до заключения брака или в любое время после официальной регистрации отношений. Если контракт для ипотеки был составлен до вступления женщины и мужчины в официальный союз, документ приобретет законную силу после официальной фиксации правоотношений. Оформлять документы необходимо строго в письменной форме. Бумага приобретает юридическую силу только после нотариального удостоверения. Это значит, что сторонам в обязательном порядке потребуется посетить нотариуса. Брачный договор для ипотеки можно составить самостоятельно или привлечь к процедуре профессионального юриста. Выбор способа зависит от удобства участников правоотношений.
ВАЖНО
Если брачный договор оформляется специально для ипотеки, в первую очередь потребуется посетить банк. Здесь можно получить готовый образец контракта. Дополнительно стороны смогут уведомить организацию о принятом решении.
Ответы юриста на вопросы об оформлении договора для ипотеки
Взяли ипотеку, будучи в браке с брачным соглашением. Сейчас разводимся. В контракте указано, что жена должна погашать самостоятельно кредит за жилье. Может ли суд при разводе изменить условия погашения ипотеки?
Да, если такое требование предъявит кредитор. Если же супруга подтвердит свою платежеспособность и отсутствие потребности в сторонней финансовой помощи, то условия останутся прежними.
Составили брачный договор, при котором супруг выступает заемщиком в банке и собственником квартиры. Как мне не «остаться с носом» в случае развода? Ипотеку платим вместе. Соглашение было составлено по требованию банка.
Предложение мужу переписать условия контракта. Пара обращается в банк и просит разрешение на переоформление договора. Предстоит составить новый договор и обратиться к нотариусу для утверждения.
Если муж отказывается самостоятельно менять условия контракта, то предстоит подготовить исковое заявление в суд с просьбой признать договор недействительным. Иск должен подтверждаться справками с места работы, квитанциями погашения ипотеки, где плательщиком указан не муж, а жена.