Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как лишить собственника доли в квартире без согласия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да, такое возможно с помощью заявления об отсрочке или рассрочке, которое подается во время судебного заседания, после вынесения вердикта. Это возможно, если заемщик испытывает сложности (болеет, находится в декретном отпуске и т. д.) и может это подтвердить. При этом от заемщика может потребоваться самостоятельно составить график выплат, который удобен ему. Но нужно понимать, что подача заявления не аннулирует необходимость выплачивать задолженность, просто отсрочит ее. Оптимальный вариант — не допускать судебного разбирательства. Добросовестные кредиторы, в числе которых ЭОС, заинтересованы в том, чтобы клиент избавился от задолженности и не испытал при этом серьезных неудобств. Заемщикам предлагаются разнообразные выгодные программы, позволяющие выплачивать обязательства по индивидуальной схеме и таким образом, каким это удобно конкретному клиенту.
Что такое единственное жилье?
Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?
В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.
При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов).
Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.
Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).
Часто возникает вопрос, что если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Такое имущество признается совместно нажитым и подлежит реализации. Если муж вступает в процедуру банкротства его часть от продажи недвижимости пойдет на погашение долга, а оставшуюся часть вернут жене.
Порядок процедуры взыскания
- Суд выносит решение, составляется исполнительный документ или судебный приказ, который направляют в Федеральную службу судебных приставов.
- Выносится постановление о возбуждении исполнительного производства. Копия этого постановления отправляется заемщику, чтобы тот мог с ней ознакомиться.
- В течение пяти дней заемщик может сообщить о желании самостоятельно погасить задолженность. В таком случае исполнительные действия приостанавливаются: это способ избежать визита приставов. Сотрудничество с кредитором в большинстве случаев оказывается выгоднее для самого заемщика, чем продолжение исполнительного процесса.
- Если должник не принял решение о самостоятельном погашении, приставы инициируют поиск его имущества. На активы (счета в банках, автомобили, недвижимость и т. д.) накладывается арест. Если сумма задолженности выше 30 000 рублей, приставы согласно закону 190-ФЗ имеют право наложить запрет на выезд за пределы РФ.
- находятся на лечении в стационаре;
- Служба судебных приставов передает изъятое имущество специальным организациям, которые организуют аукцион.
Детали изъятия. Если активов, которые арестовали изначально, окажется недостаточно для погашения задолженности, приставы могут заняться конфискацией личного имущества. Возможна ситуация, в которой на доход заемщика налагается арест, и до 50 % от зарплаты, пенсии или других выплат ежемесячно изымаются в пользу кредитора. Такой поворот событий может испугать, но не переживайте: добросовестные кредиторы прибегают к помощи судебных разбирательств крайне редко. ЭОС предпочитает предлагать своим клиентам индивидуальные условия погашения: таким образом заемщик не лишится ценного для себя имущества.
Банкрот – не значит бездомный
Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.
Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:
Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью, вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее. Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли. Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.
При нарушении данного порядка остальные собственники могут обратиться в суд с требованием перевести права по договору купли-продажи на себя. В вашем случае также необходимо прояснить, приобреталась ли квартира в долях уже в состоянии зарегистрированного брака и каким образом оформлялась долевая собственность.
Отвечает юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Чекалина:
Если вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, вы имеете право распорядиться ею в установленном законом порядке, в частности, продать. Но нужно иметь в виду, что, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», перед продажей своей доли вы обязаны известить остальных участников долевой собственности (бывшую супругу и дочь) о своем намерении продать принадлежащую вам долю. Причем извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и прочих условий продажи. Если ни один из участников долевой собственности не приобретет вашу долю в течение одного месяца со дня извещения, вы сможете продать долю любому постороннему лицу. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, для начала рекомендуем переговорить с бывшей супругой и дочерью на предмет выплаты вам компенсации за вашу долю (выкупа ими вашей доли).
Изъятие невостребованных участков
В отдельных случаях земельный участок признается невостребованным.
Это происходит, если:
- в органах местного самоуправления отсутствуют какие-либо сведения о владельце объекта;
- бывший владелец участка скончался, а его преемники в силу определенных причин не вступили в наследственные права (например, наследники отсутствуют, отказались от принятия наследства либо признаны недостойными).
Внимание! Участки, зарегистрированные в соответствии с федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, не могут быть признаны невостребованными.
При изъятии невостребованного земельного объекта выплата компенсации не производится.
Порядок изъятия подобной категории земель выглядит следующим образом:
- Органы местного самоуправления формируют списки владельцев невостребованных участков земли;
- Составленные списки размещаются в средствах массовой информации и на официальном сайте администрации;
- По истечении месячного срока местные органы власти обращаются в судебную инстанцию с целью признания земель невостребованными.
Отец обратился в суд с требованием, чтобы его сына признали утратившим право пользования квартирой. В свое время сын отказался участвовать в приватизации, фактически отсутствовал более 10 лет, при этом сохранилась формальная регистрация.
Суд постановил, что сын – бывший член семьи собственника, потому что общего хозяйства они с отцом не вели, в квартире он появлялся периодически, постоянно жил со своей супругой по другому адресу.
Интересно! Еще до распада Советского союза в РФ подготовили законодательную базу для проведения приватизации. Форсирование процесса было осуществлено в 1992-1995.
Так как гражданин отказался принимать участие в приватизации, он отказался бессрочно пользоваться квартирой, а это нивелирует права на недвижимость.
Позволяет, вот вам примеры национализации в странах Европы за последние 15 лет
Не где-то в третьем мире, а в капиталистической, рыночной до мозга кости Европе. И не только в сложные времена финансового кризиса, пресловутой Великой рецессии 2008-2009.
- 2007 год, Ирландия. Национализировали местные телефонные сети, которые 8 лет были в частной собственности.
- 2008 год, Германия. Спустя 7 лет после приватизации снова было национализировано Федеральное управление печати.
- 2008-2009 годы, Исландия. Национализировали сразу 5 крупных коммерческих банков и одну сберкассу.
- 2008 год, Португалия. Государству пришлось забрать BPN банк, потому что его крах мог бы уложить на лопатки всю экономику страны.
- 2010 год, снова Ирландия. Госбанк получил контрольный пакет акций одной из крупнейших компаний Ирландии QUINN group (мощнейший холдинг, от производства цемента до страхования).
- 2011 год, Греция. Местный «Протон Банк» был национализирован в разгар финансового кризиса.
- 2008, 2011 годы. Литва и Латвия национализировали по банку.
- 2013 год, Нидерланды. Ни один частный инвестор не захотел покупать SNS Банк, и государству пришлось его национализировать.
- 2015 год, Финляндия. Никелевые рудники в Соткамо обанкротились, и государство взяло на себя управление, чтобы стабилизировать их работу и защитить окружающую среду.
- По Великобритании можно составлять отдельный список на несколько десятков, а то и сотен позиций. С 2008 по 2022 год там были национализированы банки, аэропорты, частные операторы поездов, судостроительные компании, производства стали (например, сталеваров Sheffield Forgemasters купило непосредственно Министерство обороны).
Тем не менее сейчас ситуация с должниками в России достигла своего пика. Людям нечего бояться, они попросту не платят за жилье или по иным счетам, имея единственный кров. Все это приводит к спаду российской экономики и оскудению государственной казны.
Поэтому в стране был разработан законопроект о лишении единственного жилья должников. Данная новость заставила задуматься над внесением денежных средств по счетам. Уже из названия законопроекта можно прийти к выводу, что некоторых людей будут лишать единственного крова. Пока что этот закон находится на стадии разработки. Он еще не вступил в законную силу, но Минюст России уже комментирует его особенности. Что может ждать людей, которые не платят по счетам вовремя и накапливают задолженности?
В семьях часто по разным причинам оформляют недвижимость на маму, папу или бабушку одного из супругов. Чаще всего – чтобы скрыть доход или получить какие-то бонусы, которые положены по закону всем, кроме молодых. Если квартира (дом, дача) куплена за деньги семьи, но оформлена на тёщу (свёкра), отстоять право на неё почти невозможно.
После расторжения брака второй супруг окажется на улице. Выселить его нетрудно – при отсутствии права собственности. И уж тем более недвижимость можно без проблем продать – ведь формально она относится к уже постороннему человеку.
Важно! Всё совместно нажитое имущество следует оформлять на одного из супругов. При регистрации объекта на родственника жены или мужа, у семьи право собственности на недвижимость не возникает
Долги «вешалки»
Формальный собственник может не рассчитаться по кредиту или займу, стать виновником ДТП – одним словом, понести серьёзные финансовые убытки. В рамках их взыскания на собственность должника налагается арест. Придётся доказывать, что право собственности на квартиру, дом, дачу было формальным. Стоит ли объяснять, что судебный пристав в это не поверит? Ну или не будет иметь законных оснований, чтобы поверить. Суды, как правило, с приставами соглашаются.
В каких случаях квартира возвращается обратно
Законодательно существуют определенные основания, согласно которым проданная или же переданная недвижимость может быть возвращена обратно ее хозяину:
- Расторжение заключенного договора по купле и продаже недвижимости. Данный вариант будет возможен лишь в тех случаях, когда одна сторона по каким-либо причинам не смогла выполнить свои обязанности в рамках установленного договора. Также это возможно в тех случаях, когда соответствующими службами и органами были зафиксированы нарушения в оформленном договоре.
- Признание совершаемого договора недействительным. Например, это может касаться тех случаев, когда есть соответствующие основания, регламентированные ГК России. Это может быть признание договора противозаконным на основании решения суда (так называемая оспоримая сделка), а также ее признание вне зависимости от суда (ничтожная сделка). В общем понимание к недействительным сделкам в отношении объекта недвижимости относятся те сделки, которые так или иначе противоречат основам как правопорядка, так и простой человеческой нравственности. В тот же список попадают притворные и мнимые сделки, а также те сделки, которые были совершены несовершенными или же недееспособными гражданами.
- Соглашение сторон. Также сделку по купле-продажи недвижимости можно признать недействительной в том случае, если на это согласятся обе стороны этой сделки. Правда, так как речь идет больше о мошенниках и обманутых владельцах квартиры, не стоит быть уверенным в том, что покупатель (мошенник) согласится отдать квартиру.
- Обстоятельства. В том случае, если после заключения договора были выявлены какие-либо новые обстоятельства, так или иначе влияющие на этот договор и на саму квартиру, сделку могут на официальной основе признать юридически недействительной. Подобные ситуации могут возникнуть, к примеру, в тех случаях, когда недвижимое имущество было продано без соответствующего согласия всех членов семьи, на момент совершения сделки отсутствовавших. А причин отсутствия законных наследников или близких родственников, которые претендуют на квартиру, очень много, начиная от тюремного заключения и заканчивая путешествием в другие страны и иные случаи. И такие родственники, приехав домой и узнав о продаже квартиры, имеют все законом данные им основания для того, чтобы оспорить ранее совершенную сделку в органах судебного делопроизводства.
- Действия мошенников. Сюда входят все те сделки, которые были оформлены без согласия и даже без участия владельца квартиры. Подобная ситуация может произойти в том случае, когда документы, удостоверяющие право собственности на квартиру были пропечатаны и подделаны как продающей, так и покупающей стороной, тогда как хозяин квартиры был в неведении.
- Недееспособность. Еще одна причина отменить совершенную сделку по купле-продажи квартиры – это те ситуации, при которых стало известно о том, что одна из сторон заключаемого договора была на тот момент недееспособной. К примеру, если продающая сторона на суде предоставит необходимые справки из психического диспансера о наличии заболевания, для судебного производства этот документ будет достаточным основанием для того, чтобы аннулировать сделку. Точно такая же ситуация будет происходить со всеми теми сделками, которые совершались собственником, не отдающим отчет своим действиям (невменяемость, оказание давления или то, что человек находился на момент подписания в алкогольном или ином опьянении). Правда, если речь идет о том, что собственник подписывал договор под давлением, то ему необходимо будет доказать наличие этого давления.
- Преждевременная продажа. Бывают такие ситуации, при которых законный владелец квартиры уже скончался, а дети владельца (или наследники) решили быстро продать его квартиру, чтобы разобраться с недвижимостью. По закону дети или наследники имеют право полностью владеть наследством наследодателя только через 6 месяцев. Все сделки, которые проходили раньше данного срока, могут быть на суде официально признаны недействительными. Соответственно, такие сделки будут расторгнуты.
- Ввод в заблуждение. Еще одна причина, из-за которой сделку могут признать недействительной – это явные действия мошенников-покупателей, которые вводят человека-продавца в заблуждение. Конечно, это еще предстоит доказать в суде, но, если ввод в заблуждение будет доказан, сделку по купле-продаже на суде официально лишат юридической силы и расторгнут, а имущество вернется обратно владельцу.
Сроки оспаривания сделки
В Гражданском Кодексе РФ строго прописаны и регламентированы те сроки, в течение которых продавец имеет право оспорить совершенную сделку, а также признать ее ничтожной или же недействительной. К основным срокам можно отнести следующие:
- Согласно 186 статье ГК России, исковая давность для оформления и последующей подачи иска на возвращение квартиры – 3 года.
- Согласно 181 статье ГК России, пункту 2, исковая давность подачи иска против сделок с квартирой с целью признать таковую недействительной – 1 год.
- Согласно 181 статье ГК России, пункту 1, давно иска для начала судебного производства для признания сделки как ничтожной – 3 года.
- Максимально допустимые сроки исковой давности, касающиеся вопросов недвижимости – 10 лет.
Можно ли отсудить квартиру?
Если адвокат или юрист, защищающий Вас в судебном процессе, имеет большую судебную практику по жилищным спорам и смежным отраслям права, он может усказать, что нужно для выигрыша дела. Он составит грамотные требования, что необходимо предоставить в суд. И выигрыш будет зависеть не только от той правовой позиции, которую разработает для Вас специалист-практик, но и от Ваших личных действий по предоставлению требуемых доказательств.
Рассмотрим одну и ту же ситуацию в разных вариантах.
1. Гражданка К. судилась с братом за квартиру. Она и ее сын приняли наследство после умершего как наследники первой очереди. А брат по завещанию требовал отсудить квартиру ему. Здесь, если смотреть глазами адвоката и без исследования дополнительных фактов, ситуация почти равнозначная для обеих сторон. По закону, если есть завещание, и оно не оспаривается, его применяют в полной мере. Именно это и хотел осуществить брат. И так бы и вышло в суде, если бы гражданка К. не обратилась за защитой. Дальше все дело и будущий выигрыш в защиту прав К. строился на всестороннем исследовании обстоятельств дела. Слово «всестороннее» очень важно. Именно рассматривая все существенные и мелкие несущественные обстоятельства, можно суду сформулировать причины, по которым суд должен отказать истцу — брату из данного примера. При выяснении таких обстоятельств выяснилось, что брат жил за границей (на что он и ссылался в иске, будто бы не знал о смерти наследодателя и поэтому пропустил срок для вступления в наследство). Гражданка К. не смогла вспомнить, где был в это время брат. А вот ее сын, оказавшийся инвалидом, и очень любивший фотографировать, показал адвокату фотографии, сделанные им во время похорон. На них брат был, и, получается, знал о смерти отца. Дополнительно были сделаны запросы о месте нахожэдения брата в период от даты смерти и до окончания 6-месячного срока, и оказалось, что брат 2 раза въезжал в РФ и мог предъявить свои права на наследство. Подготовив все необходимые доказательства, адвокат представил их суду. Истцу отказали в исковых требованиях, и квартира осталась у гражданки К. и ее сына.
2. Если в вышеописанной ситуации гражданка К. не обращается к адвокату, а защитника нанимает брат. Посмотрим, что будет. Брат подает исковое заявление в суд, требует отсудить квартиру. Адвокат брата собирает доказательства, доказывающие то, что брат жил за границей, предоставляет, например, выписку из ЕГРП, с датой 2-х недельной давности, доказывающую, что брат только что узнал о смене собственника, и, следовательно, о возможной смерти отца. Суд, удовлетворив заявление о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство, вынесет решение в пользу брата. Тем более, Гражданка К. не помнит о его приездах, не знает, что сын-инвалид по ст. 1149 ГК РФ является обязательным наследником, и, вообще, абсолютно уверена, что суд на ее стороне (ничего не делает).
Вывод: Опытный защитник сможет отсудить квартиру. Важно его найти, такого опытного. Можете обратиться к нам. Граждане говорят, что закон можно повернуть, куда хочешь. Нет. Это не закон поворачивается, а доказательства надо предоставлять такие, чтобы применить другую норму закона. Плюс применить действия защитника (он же не зря учился 5-8 лет). Есть юридические технологии, с помощью которых можно опровергать недостоверную или ложную информацию. Даже, если бы в первом примере у сына не оказалось фотографий, с помощью юридических технологий, можно было бы разоблочить брата и предъявить суду доказательства того, что у него ложная позиция. А зная, что ребенку-инвалиду положена обязательная доля в наследстве, доля в квартире была бы обеспечена в любом случае.