Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
В 2005 году семья Однодворцевых купила в Москве двухкомнатную квартиру. Спустя три года они получили иск от межрайонного прокурора, который выступал в интересах департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (теперь — департамент городского имущества) и требовал изъять квартиру у Однодворцевых, снять их с регистрационного учета и выселить.
До переезда в Москву Татьяна и Валерий Однодворцевы жили в Белгороде. «Работы особо не было, и знакомые нас как-то спросили, а почему мы в Москву не уедем. Так и решили», — рассказывает Татьяна. Сначала они снимали жилье, затем продали квартиры в Белгороде и купили квартиру в Москве. Жили в ней вшестером: Татьяна и Валерий, их сын с женой и ребенком и отец Валерия. В 2008 году они получили иск. «Открываем почтовый ящик, а там толстое письмо. Прочитали и не поняли ничего, подумали, что ошибка какая-то. Оказалось, что не ошибка и что когда-то эту квартиру приватизировали мошеннику», — вспоминает Татьяна.
До 2000 года в этой квартире проживал мужчина, который являлся ее законным собственником. Затем он умер, и квартира осталась пустой, три года никто не предъявлял на нее прав. В июле 2003 года в ней прописалась Ольга Мальцева на основании свидетельства о браке с уже умершим мужчиной. В 2004 году департамент жилищной политики заключил с ней договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность. Спустя несколько лет департамент выяснил, что свидетельство о заключении брака было поддельным, а значит, договор передачи квартиры в собственность — недействительным. И хотя незаконными были действия Мальцевой, а сам департамент был участником сделки по приватизации квартиры мошеннице, иск получила не Мальцева, а Однодворцевы.
«Когда мы получили письмо, мы первым делом пошли в суд. И первый суд мы выиграли, но Мосгорсуд отменил это решение и отправил обратно на рассмотрение в районный суд к другому судье. Этот судья нас выслушал и сказал, что квартиру нужно вернуть департаменту, но нас оставить в ней проживать. А Мосгорсуд опять это отменил, — объясняет Татьяна. — Мы судимся уже 12-й год».
Чиновники пообещали Однодворцевым заключить договор социального найма, но сначала этому помешала реорганизация департамента жилищной политики в департамент городского имущества, а в 2016 году семья получила отказ. Из квартиры их выписали, и уже несколько лет они живут в страхе, что их выселят. «Мы пенсионеры, много лет проработали на севере. У меня стаж больше 30 лет, у мужа примерно столько же. Отец мужа — ветеран войны, инвалид, ему 95 лет. В этом году его с днем рождения поздравили: подарили открытку с подписью Путина и часы. Но лучше бы просто оставили нас в покое», — говорит Татьяна.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Что делать, если стали жертвой мошенников
Если вы стали жертвой квартирных аферистов, первое, что нужно сделать, –обратиться в полицию. Правоохранители возбудят уголовное дело по факту мошенничества. Островский также советует подать гражданский иск в суд, чтобы признать совершенную сделку недействительной.
«Надо подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И, конечно же, гражданский иск в суд. Шансы, что той женщине вернут жилье, есть. Если она сама ничего не продавала, ничего не подписывала и никому не оставляла доверенностей», – сказал юрист.
По словам эксперта, мошенники придумывают все новые схемы обмана и идут на любые хитрости. Поэтому сейчас очень важно сохранять бдительность, стараться обезопасить себя и своих близких.
«Если цена вопроса – десятки миллионов рублей, то вам нарисуют любые документы. Переклеят фотографии, возьмут паспорт с похожей фамилией. Никто же это не проверяет. У нас росреестр не обязан проверять подлинность предоставленных документов. Если у ваших родителей в собственности есть жилье, мало говорить: «ничего не подписывайте и никому не давайте свои документы». Надо обезопасить свое жилье. Многие не задумываются и считают, что с их квартирой уж точно ничего не случится. Но порой жизнь преподносит сюрпризы», – предупредил Островский.
В целях получения свидетельства о праве на наследство мошенники подделывают не только завещания, но и документы, подтверждающие наличие права на наследство по закону.
Например, Апелляционным определением МГС от 08.02.2017 по делу N 10-0330/2017 частично изменен приговор, которым осуждены лица, завладевшие квартирой умершего человека, представившие нотариусу поддельное свидетельство о браке.
Апелляционным определением МГС от 13.12.2016 по делу N 10-18542/2016 частично изменен приговор, которым осуждена группа лиц, незаконно оформивших право собственности на ряд квартир, в том числе путем вступления в наследство на основании подложных свидетельств о рождении.
В связи с использованием этой схемы интересны обстоятельства дела, упомянутого в Определении Верховного Суда РФ от 26.06.2012 N 5-КГ12-4. Нотариусом было открыто наследственное дело, установлено наличие наследника и лица, имеющего право на обязательную долю, выдано свидетельство о праве на наследство на 1/3 долю квартиры. Впоследствии, уже по истечении срока для принятия наследства и без решения о его восстановлении, к нотариусу обратилась некая женщина, утверждая, что она является дочерью наследодателя. И нотариус выдал ей свидетельство о праве на наследство на всю квартиру. В ходе рассмотрения спора было установлено, что она не является дочерью наследодателя, а, следовательно, приобрела право на наследство незаконно.
Установленный судом факт подложности документов, на основании которых выдано свидетельство о праве на наследство, является достаточным основанием для признания такого свидетельства недействительным.
Обстоятельства, подлежащие установлению
В процессе предварительных мероприятий служащие, выполняющие следственную работу либо дознание в рамках дела о мошенничестве, выявляют и подтверждают факты, которые должны быть доказаны согласно УПК. К таким обстоятельствам следует отнести:
- События незаконного деяния, указанные в рассматриваемой части комментируемой статьи.
- Обстоятельства, в которых совершено преступление.
- Виновность гражданина в инкриминируемом ему деянии. В частности, речь идет о наличии в его поведенческих актах преступного состава.
- Размер и характер понесенного пострадавшим при неправомерном деянии вреда.
- Факторы, которыми исключается преступность и наказуемость поведения.
- Обстоятельства, на основании которых возможно освобождение от ответственности.
- Смягчающие и отягчающие вину факторы.
У известного художника увели особняк в центре Москвы
В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.
В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.
Мошенничество при покупке и продаже недвижимости
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:
- Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
- Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
- Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
- Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
- При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.
При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:
- Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
- Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
- Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
- При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.
Как избежать мошенничества при съеме квартиры?
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:
- в риэлтерскую компанию;
- к юристам для составления договора;
- к нотариусу для удостоверения договора;
- в Росреестр для его регистрации.
Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:
- Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
- Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
- Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Другой вид махинаций с арендой жилья – приукрашивание своего предложения. Например, мы позвонили по интересующему объявлению, и вам сообщают одну стоимость арендной платы, которая вас полностью устраивает, а на деле оказывается, что платить за помещение придется больше.
Договоры, заключаемые между съемщиком и арендодателем, могут содержать дополнительные пункты, на которые при беглом чтении вы можете попросту не обратить внимание. Как пример, можно отметить такой пункт, как оплата коммунальных услуг, которую вам придется осуществлять за свой счет (помимо оговоренного размера арендной платы).
Единственный способ защитить себя от подобных действий – внимательное чтение договора, желательно в спокойной обстановке, где вас не будут отвлекать.
Схемы мошенничества при сделках с недвижимостью: варианты обмана и способы нивелирования рисков
При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц. В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой. Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.
Когда сроки на возврат обеспечительного платежа выходят, продавец отказывается заключать основной договор.
Жертва обращается в суд, но вернуть переданные деньги не всегда возможно. К тому же сторона несет дополнительных судебные расходы.
Обман раскрывается уже после совершения регистрационных действий, когда сотрудники регистрационной службы вносят соответствующие записи в реестр. Поэтому покупателям рекомендуется внимательно проверять фактический адрес недвижимости с тем, что указан в договоре. Обманная схема действует следующим образом. Мошенники снимают неплохую квартиру в хорошем районе города и якобы выставляют ее на продажу, демонстрируя потенциальным покупателям.
Лица, совершающие преступления на рынке недвижимости
Известно, что мошенники, тем более «работающие» на рынке недвижимости, — люди весьма образованные, даже начитанные, сведущие в различных науках. В том числе и истории. А история мошенничества рассказывает, как в начале позапрошлого века один московский мошенник успешно продал своему английскому «клиенту»… дом московского градоначальника.
Ситуации, когда квартира продается по поддельным документам или ее отбирают в счет возврата долга в 30 тысяч рублей, кажутся фантастическими, и, конечно, каждый думает, что никогда не попадется в лапы мошенников, но зачастую все не так просто. Адвокаты по уголовным делам рассказали сайту «РИА Недвижимость», какие случаи мошенничества типичны для рынка недвижимости, как распознать злоумышленника и на какие детали нужно обратить внимание при совершении сделки.
Подделка документов. Это довольно высокий уровень мошенничества. Злоумышленники подделывают завещания и оформляют квартиры и дома недавно умерших одиноких людей и перепродают их по низким ценам. Разумеется, стараются максимально быстро осуществлять сделки и получать денежные средства. Также подделываются документы на арендованную квартиру. Создаётся фальшивая доверенность и по ней подставные лица осуществляют сделки. Стоит помнить, что поддельные документы фигурируют только в самом начале, а все остальные этапы соответствуют законодательству. Попросили взять данную справку. Он взял. Отдал. Но меня удивляет то, что отдал в руки «какому-то мужику». Так вот вопрос в том и состоит: что может сделать этот человек с формой 9, если это окажется мошенник? То, что он почерпнет информацию о зарегистрированных — это понятно, а вот что он с этой информацией может сделать? Для справки: отец только зарегистрирован. Квартира в собственности у меня и дочери в соотношении 50/50.
Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово! Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.
Последствия от расторжения договора
Если сделка была, вне зависимости от причин, расторгнута, обязательства обеих сторон этого договора будут прекращены. Если основным основанием для того, чтобы сделка была расторгнута, служит нарушение какой-либо из сторон, то другая сторона имеет полное право потребовать полного возмещения убытков. В основном это те убытки, которые касаются расторжения или изменения составленного договора.
Если в процессе расторжения составленного договора ни у одной из сторон не было злого умысла совершать эту сделку в обход действующего законодательства (что в некоторых случаях необходимо доказать), то стороны несостоявшегося договора должны будут возвратить друг другу полученное в ходе сделки. Или, другими словами, продавец останется с квартирой, а покупатель – с деньгами за нее. Однако, если на момент расторжения вернуть квартиру уже не выйдет (к примеру, квартира была перепродана третьим лицам), покупатель должен будет заменить квартиру денежной компенсацией.
Однако если в ходе судебного делопроизводства станет известно, что одна или обе стороны пытались или имели умысел заключить договор в обход закона, суд имеет полное право применять к этой сделке конфискационные меры. То есть по заключенной сделке все получит только та сторона, которая действовала честно. Если же нарушили закон обе стороны, то и деньги, и квартира уйдут в сторону государства.