Советы по ремонту крыши многоквартирного дома. Правовая основа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Советы по ремонту крыши многоквартирного дома. Правовая основа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так как речь идет не об аварийном ремонте, то остальные его виды должны проводиться в плановом порядке в теплое время года, в период, когда ожидается минимальное количество атмосферных осадков.

Распространённые причины протекания

Кровля многоквартирного дома выполняет барьерные функции, защищая жилище человека от проникновения атмосферных осадков и холодно. Из-за большой площади она зачастую и является слабым местом конструкции, через которое происходит большее количество теплопотерь. Выявить протекание кровли достаточно просто, намного труднее определить, какова причина нарушения герметичности покрытия. Судя по опыту профессиональных кровельных мастеров, чаще всего крыша течет из-за следующих дефектов:

1. Нарушение технологии возведения кровли. Это наиболее вероятная причина протекания крыши. так как подрядные организации часто нарушают технический регламент, дабы сократить сроки ремонта крыши и удешевить этот процесс.
2. Окончание срока эксплуатации кровельного покрытия. Каждый кровельный материал имеет свой срок службы, после завершения которого он требует немедленной замены. Чаще всего гидроизоляционные покрытия сохраняют эксплуатационные свойства в течение 5-15 лет.
3. Некачественный, дешевый, некондиционный кровельный материал, которые еще до начала эксплуатации имел дефекты.
4. Механические повреждения гидроизоляционного слоя, которые могут возникнуть из-за деятельности человека.
5. Воздействие неблагоприятных факторов окружающей среды. Ливни, снегопады, перепады температуры, сильный ветер – угроза для целостности кровельного покрытия.

Важно! Чтобы отсрочить ремонт кровли или крыши многоквартирного дома и не проглядеть мелкие дефекты, пока не проявившие себя в виде протечек, необходимо не менее двух раз за сезон осматривать состояние ее поверхности. Весенний и осенний осмотр крыши – работа специалистов управляющей компании, однако, мы рекомендуем узнать, когда это мероприятие будет проводиться и направить туда представителя от совета дома, чтобы участвовать в составлении и подписании акта.

Как обстоят дела в развитых странах

Протечки крыши жители многоквартирных домов замечают только тогда, когда они приносят ущерб внутренним помещениям. В развитых странах обслуживающие организации имеют постоянных ремонтников в каждом доме, и устного обращения к нему жильцов достаточно, чтобы моментально был составлен протокол об оценке ущерба, все убытки компенсирует страховое агентство или управляющая компания. Ремонтные работы начинаются в кратчайшие сроки, в этом материально заинтересована компания.

Для недопущения таких проблем постоянный сотрудник делает периодические осмотры кровли многоквартирных домов, самостоятельно немедленно ликвидирует все подозрительные места, не допускает возникновения аварийных ситуаций. Что касается капитального ремонта, то он делается в строгом соответствии с гарантийным сроком эксплуатации кровли. Занимаются этим специализированные компании, с которыми подписан договор. Они дают гарантию качества и полностью возмещают убытки в случае возникновения протечек по их вине.

Этапы согласования и проведения капитального ремонта

Решение о капитальном ремонте кровли многоквартирного дома или общественного здания принимается в следующих случаях:

• при возникновении аварийной ситуации во время разрушительных погодных явлений;
• после получения заявления от жильцов о непригодности кровли, подтверждённое заключением технической комиссии;
• с наступлением предельного срока эксплуатации кровли по нормам и стандартам.

По «Градостроительному кодексу РФ» для некоторых зданий требуется согласование ремонтных работ с районной администрацией, архитектурным управлением, обслуживающими и профильными организациями. Но если капитальный ремонт не меняет архитектурного облика здания и производится в связи с объективными обстоятельствами, то специальных разрешений не нужно.

Для подтверждения необходимости капремонта создаётся комиссия со специалистами проектных организаций, которая даёт заключение на основании текущего состояния кровли и технического паспорта сооружения. После того как в вышестоящих жилищно-коммунальных органах утвердят заключение об износе кровли и согласуют очерёдность финансирования работ, организация формирует техзадание о создании комплекта проектно-сметных документов на исполнение капремонта кровли. Документация и чертежи разрабатываются с учётом всех условий по конкретному объекту, основанием для их создания служит инструкция МДС 13–1.99.

Проект на капитальный ремонт кровли жилого здания выполняется специалистами лицензированных организаций и включает в себя такие документы:

• акт обследования кровли здания с техническим заключением, замерами и перечнем элементов, подлежащих капитальному ремонту;
• технический паспорт здания;
• техническое задание на разработку проектно-сметной документации с предложениями по модернизации с учётом новых материалов;
• архитектурно-строительная часть с перечнем выполняемых работ и техническим обоснованием;
• сметная документация с учётом стоимости работ и материалов;
• комплект рабочих чертежей со спецификацией на материалы по ГОСТ.

После утверждения проекта в вышестоящей организации управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядное предприятие, которое производит капремонт в строгом соответствии с данным проектом и указаниями на проведение работ. Иногда допускается замена строительных материалов, если это не приведёт к потере качества.

Кто отвечает за обслуживание крыши

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), управление многоквартирным домом предполагает поддержку надлежащего состояния общедомового имущества, к которому относится кровля.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 позволяет определить, кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме, проводить профилактические работы и чистить крышу от снега и наледей. Это входит в обязанности УК.

Отсутствие профилактики приводит к преждевременному износу элементов крыши и потере эксплуатационных характеристик, в результате чего:

• появляются трещины и сколы стропильной системы;
• начинаются процессы гниения;
• изменяется режим температуры и влажности на чердаке.

Возможно ли самостоятельно отремонтировать

Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.

Такие ситуации возможны, когда нет времени дожидаться ремонтных сроков, предусмотренных региональной программой и требуется срочная замена кровли. Люди могут передать деньги или получить кредит. Собрание должно определить, кто будет распоряжаться банковскими счетами, отвечать за их расходование, составлять документы, передавать сведения в администрацию.

Помимо заявления, нужно будет предоставить:

• проект восстановительного ремонта;
• сметы;
• чеки, квитанции, ведомости, подтверждающие покупку стройматериалов;
• акт приема выполненных работ.

Региональный оператор проверяет представленные документы, расценки. Если они укладываются в обозначенные законом пределы, производятся выплаты.

Если владельцы жилья договариваются собирать деньги на капитальный ремонт сверх сумм, установленных законом, взносы в фонд не производятся. Документально оформленное решение об этом передается оператору.

Что представляет собой капремонт кровельной конструкции, из каких работ он состоит

В перечень капитальных ремонтных работ включены мероприятия по абсолютному восстановлению утраченных свойств кровли. Замена шумоизоляции, влагозащиты и теплоизоляции в него обязательно входят. В реставрационные работы также входит восстановление:

• стропильной системы;
• кровельного покрытия (верхний слой);
• систем отвода воды.

Ремонтируются и стыки перекрытия с местами примыкания карниза с фронтоном. Нарушение целостности кровельного покрытия обычно определяется визуально при наличии:

• отклеивания в области стыков;
• набуханий разного пода;
• трещин и дыр.

Протекания (неявные) требуют дополнительного осмотра кровельного пирога в полном объеме, а также стропильной системы с плитами перекрытия.

Стадии выполнения капремонта кровельных конструкций

Тотальный капитальный ремонт кровли – технология выполнения операций шаг за шагом:

• сначала снимается изношенный материал;
• осуществляется тщательное изучение состояния и качества всех конструкций и деталей;
• при наличии явных и существенных повреждений, производится полная их замена;
• наносятся, причем обязательно, огнеупорные слои по всей площади кровли;
• производится обработка конструкций от вредителей;
• укладывается тепло-, гидро— и шумозащита;
• устанавливаются новые конструкции;
• монтируется новое покрытие кровли.

Что входит в перечень работ по восстановлению крыши жилого многоквартирного дома?

Капитальный ремонт включает в себя 100% демонтаж вышедшего из строя кровельного покрытия, изоляции, утеплителя. Делается полный ремонт подстилающих слоёв кровли МКД.

Кровля стропильной конструкции ремонтируется с заменой повреждённых участков стропильной системы. Когда кровельный материал расстилается на железобетонную плиту, производится заливка новой проектной стяжки. Восстанавливается сплошным сечением гидроизоляционный слой крыши МКД.

В составе работ демонтируются, заменяются:

• непригодный материал кровли;
• элементы и конструкции крыши;
• заменяются поврежденные элементы кровли;
• защита изделий крыши от горения противопожарными составами;
• деревянные элементы с их обработкой противогрибковыми составами от гниения и плесени;
• выравнивающий слоя крыши;
• пароизоляция и теплоизоляция;
• гидроизоляция крыши, при необходимости кладётся новая звукоизоляция;
• опорные и несущие конструкции стропил;
• кровельного финишного слоя;
• стыков плит перекрытия;
• каркаса и обрешётки стропил;
• водостоки, сливные воронки, желоба, трубы-водостоки;
• слуховые окна;
• участки крыши в месте примыкания кровли к фронтону, карнизу.

Всё, что нужно знать жильцам многоквартирных домов о видах работ, которые входят в капитальный ремонт, узнайте здесь.

Основные виды ремонта крыши

Крыши многоквартирных домов обычно бывают плоскими, двухскатными или шатровыми. В домах современной архитектуры организуют также крыши сложной конструкции. Все виды крыш, кроме плоской, имеют наружное покрытие: кровлю и стропильную систему, поверх которой делается покрытие. Крыша любого вида имеет системы для слива воды с ее поверхности. Поэтому ремонт крыши может включать как починку самой кровли, так и реконструкцию стропильной системы или сливного оборудования.

Если речь идет об утрате функциональности отдельных участков кровельной системы, то профессионалы называют такой ремонт частичным. Если же кровля перестает выполнять свою защитную функцию вследствие обветшания, то для такой системы необходим капитальный ремонт. Часто капитальный ремонт кровельной системы может включать ее полную замену.

Как узнать сроки проведения капитального ремонта конкретного дома?

Многие задают актуальный вопрос: можно ли как-то узнать сроки проведения капитального ремонта дома? Отвечаем, узнать срок капитального ремонта дома можно. А как — расскажем ниже.

Так как даже новостройки через несколько лет их эксплуатации (как правило, срок составляет от трех до пяти лет) включаются в разноуровневые программы капитального ремонта (как федеральные, так и региональные), любой житель того или иного многоквартирного дома может узнать срок капитального ремонта многоквартирного дома по адресу.

Для того, чтобы получить информацию через сколько лет проведут капитальный ремонт дома, можно действовать тремя путями:

• первый путь подразумевает обращение в собственное ТСЖ или в свою управляющую компанию с целью выяснения, на какой год дом включен в программу капитального ремонта;
• вторым путем станет обращение в администрацию того населенного пункта, в котором находится дом, с аналогичной первому пути целью выяснения нахождения здания в перечне программы капитального ремонта;
• третий путь будет наименее затратным с точки зрения времени и сил, так как позволит выяснить всю необходимую информацию через сайт программы Содействия реформированию ЖКХ (при условии, что дом включен в соответствующую региональную программу).

В этом случае, кроме того, что будет получена информация о времени проведения работ, также можно будет ознакомиться с примерным перечнем этих работ, а также с тем списком коммуникаций, которые будут подлежать ремонту.

О том, как узнать, когда будет произведен ремонт МКД, рассказывается здесь.

Для чего нужна экспертиза?

Экспертиза выполняется для установления объёмов повреждения элементов, определения объёмов предстоящего капремонта.

1. Каждый элемент проверяется на соответствие проекту.
2. Документация на ремонт также проходит экспертизу в составе проектной документации на ремонт.
3. Уточняются соответствия материалов изделий нормативным требованиям, предъявляемым по условиям надёжной эксплуатации, отнесения материала к категории безопасности.
4. Подтверждаются сертификатами соответствия и паспортами на изделие.
5. Материалы приобретенные на капремонт соответствующие ГОСТ сверяются со спецификацией и ведомостью объёмов работ.
6. Изделия привезённые на ремонт с индексом ТУ проходят согласование в надзорных органах и ТСЖ на предмет применения в качестве замены проектных материалов.

Какие бывают протечки

Характер протечки также играет существенную роль в процессе установления правильной причины протекания кровли. Согласно техническому регламенту протечки могут быть:

• ливневые — возникают во время сильных дождей и часто происходят по причине некачественной работы водостока;
• снеговые — появляются при оттаивании нижнего снежного слоя, соприкасающегося с кровлей;
• сухие — проявляются в виде намокания потолка и стен, возможно из-за скоплений конденсата;
• мерцающие — возникают в любое время года, не зависимо от погоды, причиной обычно служат трещины в гидроизоляции или неправильная технология укладки кровли.

Устранить проще снеговые или ливневые протечки, так как распознать причины их появления легче. Сложнее обстоят дела с мерцающими и сухими вариантами, так как трудно найти источник проблемы, который часто локализирован на одном участке.

Что такое капитальный ремонт кровли

В план капитального ремонта кровли входит перечень работ по полному восстановлению всех свойств кровельного покрытия, включая замену гидро-, шумо- и теплоизолирующего слоёв. Подлежат ремонту также стыки плит перекрытия, стропильная группа, системы водостока и места примыкания кровли к фронтонам и карнизам.

Капитальный ремонт делится на два вида:

• ремонт скатных крыш — с жёсткими металлическими, асбестоцементными, черепичными или полимерными кровельными материалами на наклонных стропилах. Такие крыши состоят из кровельного пирога определённой структуры, ограничиваются коньком, фронтонными и карнизными свесами;
  Капитальный ремонт скатной крыши подразумевает частичную или полную замену деревянных конструкций и слоёв кровельного пирога
• ремонт плоских крыш — с мягким наплавляемым покрытием, которое стелится на железобетонное основание или профнастил. Ограничивается парапетами и имеет внутреннюю систему водостока. Кровельный пирог таких крыш монтируется с уклоном для отвода влаги.
  Капитальный ремонт плоской крыши необходимо производить с частичной или полной заменой кровельного пирога и внутренней водоотводящей системы, а также с восстановлением целостности швов бетонного перекрытия

Нарушение кровельного покрытия определяется визуально по наличию отверстий, трещин, набуханий или отклеиванию на стыках. Неявные протечки требуют обследования всего кровельного пирога и стропильной системы (или плит перекрытия).

Целостность кровли – это одно из условий нормальной эксплуатации дома. Крыша многоэтажного здания защищает от осадков, холода, перегрева. Со временем даже качественно выполненный кровельный пирог повреждается, дает протечки, из-за которых особенно страдают жильцы верхних этажей.

ВНИМАНИЕ! Частичный ремонт поврежденных участков не надолго спасает ситуацию, но и с ним затягивать нельзя, чтобы повреждение не увеличивалось по площади. Чем раньше начнутся ремонтные работы, тем меньше средств они потребуют.

Какие виды протечек выделяются при повреждении кровли?

• Чаще всего протечки случаются из-за быстрого таяния снега на поверхности крыши, не всегда проводятся работы по его расчистке.
• Возможно протекание при длительных и обильных ливнях.
• Повреждения возникают и из-за конденсата, который скапливается под кровлей.
• Возникают повреждения и при неправильном монтаже кровельного покрытия, при плохом качестве кровельных материалов, при механическом повреждении кровельного пирога, из-за других причин.
• Ускорить разрушение крыши могут трещины, возникающие в конструкции крыши.
• Сильный, ураганный ветер иногда приподнимает кровельное покрытие и даже срывает его, такие разрушения потребуют большой работы по восстановлению.
• Влияют на срок эксплуатации конструкции крыши температурные перепады, воздействие горячих и сухих солнечных лучей. Поэтому так важно выбирать материал для покрытия качественный и соответствующий климату региона.

Технический регламент эксплуатации крыши жилого здания требует проведение регулярного (не менее 2 раз в год) осмотра специалистами. Если повреждение еще незначительное, проще остановить процесс разрушения, меньше потребуется затрат на ремонт.

Виды кровель жилых многоквартирных домов разнообразны, нужно учитывать при эксплуатации особенности каждого. Особенно внимательно проводится осмотр после окончания зимы и схода с крыши снега, после обильных осадков.

Особенности капремонта

Капремонт проводится раз в несколько лет, составляется специалистами проект работ, устанавливаются сроки и источник финансирования, смета на все процессы. Разработка проекта по ремонту зависит от материалов монтажа кровельного пирога, от конфигурации конструкции крыши, также от масштаба повреждений, от их вида. Что входит обычно в комплекс капремонта:

• Обновление кровельного пирога.
• Замена несущих элементов крыши.
• Установка новой водосточной системы.
• Проводится противопожарная обработка деталей крыши из дерева, антисептическая.
• Профессионалы регулируют и режим влажности. Температуры под кровлей, он должен соответствовать стандартам.

Предшествуют разработке проекта и проведению работ по капремонту осмотры специалистами. Они установят тип крыши, характер повреждений, список необходимых процессов.

И если специалисты знают, как отремонтировать конструкцию кровли и защитить надежно дом от холода и осадков, то финансирование работ уже не в их компетенции. Таким вопросом занимаются сами жильцы, управление дома.

Похожие записи:

• Дарственная на дом: образец и как оформить в 2023 году
• Ветеран труда в Челябинской области — порядок получения, льготы
• Списание библиотечного фонда в бюджетных учреждениях в 2022 году в 1c