Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда заключается договор коммерческого найма?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.
Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:
- просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
- умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.
Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.
Ожидаемые результаты и подводные камни
Как полагает Александр Цыганов, мировой опыт показывает, что арендное жилье во многих случаях может и является комфортным, но для этого рынок должен стать комфортным и для собственников недвижимости, и для арендаторов. «Первые должны получить гарантии сохранности имущества и выполнения обязательств арендаторами, а вторые быть уверенными, что их не выселят по прихоти хозяина, они смогут пользоваться всеми социальными услугами в данной местности и им не поднимут арендную плату одномоментно».
В дальнейшем, по мнению Александра, практику нужно распространить на иные города страны. В первую очередь, эксперт предлагает обратить внимание на большие областные центры, где есть места трудоустройства и жизнь там привлекает россиян.
«Очевидно и то, что проживание в арендной квартире может быть как постоянным, так и временным периодом в жизни, когда после эта или другая квартира приобретается. Практика развитых стран показывает, что арендное жилье должно сопровождаться программами выкупа, льготной, субсидированной ипотекой и такое сочетание в наибольшей степени позволяет обеспечить право граждан на доступное и комфортное жилье. Сформировать такие программы вполне по силам единому институту развития в жилищной сфере – АО «ДОМ.РФ»», – считает Александр Цыганов.
Насколько эта мера эффективна, принесет ли инициатива ожидаемые результаты и будет ли масштабирована на всю страну, Сергею Гебелю однозначно ответить трудно. «Однако если учесть, что с момента пилотного запуска в 2017-м программа только расширяется, можно говорить об ее успешности, – считает эксперт, замечая, – В этом проекте многое зависит от государственной поддержки, поскольку именно социально незащищенные слои населения больше всего нуждаются в таком жилье».
Также Сергей полагает, что, если арендные дома будут и дальше демонстрировать свою эффективность, вполне реально их распространение на всю страну. Между тем произойдет это не сразу, а постепенно, с учетом потребностей конкретного региона.
Что такое договор коммерческого найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилья представляет собой письменное соглашение между двумя сторонами сделки. С одной стороны выступает наймодатель, то есть хозяин жилья, а с другой наниматель – человек, которому требуется жилое помещение для временного проживания.
Наймодатель обязуется передать нанимателю жилую недвижимость на определённый срок за оговоренную заранее плату.
Продолжительность сделки, размер и условия оплаты, обязанности по ремонту и иные аспекты стороны обговаривают отдельно и включают все необходимые пункты в договор.
Общее определение договора найма можно найти в ГК РФ (статья №671, п.1). Для его заключения не требуется каких-либо административно-правовых разрешений и нормативных правил, поэтому его можно составить в произвольной форме. Он должен быть:
- консенсуальным, то есть составлен на взаимовыгодных условиях;
- двусторонним – один экземпляр находится у собственника жилья, второй у нанимателя;
- возмездным, когда за проживание наниматель платит определённую сумму наймодателю;
- срочным – иметь чётко прописанный срок, когда период найма заканчивается.
Как расторгнуть договор коммерческого найма
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях.
- Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
- Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
- Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.
Преимущественное право продления договора
Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.
Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.
Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.
В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.
Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:
- использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
- обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
- своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.
Участники договорных отношений
Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.
Дополнительные расходы
Разовые расходы:
- Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
- Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
- Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
- Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
- Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.
В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.
Постоянные расходы:
- Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
- Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
- Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
- Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
- Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
- Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
- Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.
Договор коммерческого найма – стандартный гражданско-правовой договор, который оформляется по договоренности сторон и предполагает временную передачу объекта в пользование арендатора на платной основе. Условия найма устанавливаются гражданским законодательством. Для оформления соглашения не требуются официальные постановления органов власти или причисление к очереди льготников на получение жилья.
Дополнительные особенности и нюансы
При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.
Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.
Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.
Чтобы сдать помещение в найм, нужно составить соответствующее соглашение и зарегистрировать его в Росреестре при необходимости. Срок действия договоренности не может превышать 5 лет. По истечении этого периода стороны вправе повторно заключить договор на старых или обновленных условиях. Законодательство выделяет определенные обстоятельства, при наступлении которых можно расторгнуть договор преждевременно – по обоюдному согласию участников сделки или через инициирование судебных разбирательств.
Понятие коммерческой недвижимости
Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.
Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.
Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.
Объектами коммерческой недвижимости могут быть:
- офисные и складские помещения;
- промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
- торговые центры, магазины, отели;
- водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
- земельные участки и иные естественные угодья;
- социальные помещения;
- коммерческое жильё.
Отличительный признак договора коммерческого найма — его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ). По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:
- долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок — 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды — п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
- краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).
Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.
Какой недвижимый объект может предоставляться по рассматриваемому договору?
По договору возмездного найма предоставляется только помещение, предназначенное в качестве жилья. Причем не обязательно речь идет о квартире целиком. Сдавать внаем можно и отдельное помещение в квартире. Тут уже вступает в силу другое условие статьи 673 Гражданского кодекса РФ – об изолированности сдаваемого внаем помещения. То есть, такой объекта (часть объекта) ограничивается стенами (иными строительными конструкциями), предусматривающими определенную изоляцию. Она должна иметь проход к общему имуществу многоквартирного дома (либо самой квартиры, если речь идет о найме одной комнаты). В отношении сдаваемого внаем отдельного дома закрепляется требование о наличии отдельного входа с улицы.
Также должна быть подтверждена годность данного объекта недвижимости для бессрочного проживания людей. Пригодность подтверждается соответствующими документами. Все строительные стандарты и нормы санитарии должны быть соблюдены в наемной квартире или доме.